買房還是買保險？CRS執行後投資美國的策略對比

（美國人壽保險指南網）在2017年12月，美國人壽保險指南網率先發布“CRS過境，您的資產還安全么？”一文，從多個角度全面解釋了什麼是CRS，對資產持有者有什麼影響？對壽險選購的客戶有什麼影響等問題。

隨着在2018年9月，CRS第一次進行金融賬戶信息交換，中國人的境外金融賬戶也都交換回了中國，隱形富豪變得無可遁形，中國稅務部門通過這個方式可以輕鬆了解和掌握中國稅收居民海外資產收入信息。而從另一個角度來講，隨着特朗普“讓世界中心重回美國”的口號，美國並未加入CRS的行為，反而讓美國有成為了避稅新天堂的趨勢。

因此，很多中國的投資者開始將眼光放到美國，而在“新移民投資寶典（進階版）”里，原文作者也描述了中國投資者對房地產深入人心的偏愛，再加上美國房地產市場的穩健，房地產自然而然的成為中國投資人的首選。

而對着越來越多人對美國保險產品的理解不斷加強，保單也成為了金融資產配置市場的搶手貨。

雖然房產和保單這兩類產品，一個是磚頭水泥，一個是白紙黑字，聽起來差很遠，但作為資產配置品來說，兩者並無太多差別。最重要的是，對於大多數投資者來說，配置房產和保單，也並不衝突。但是如果非要進行一個資產配置方面優劣的對比，那結果是怎樣呢？

以下節選編輯自“美國財富管理專欄”，就投資美國話題，進行的買房和買保險的對比。

編者註：首先，一切投資理財行為，最重要的5個指標永遠是收益，風險，流動性，稅收安排，其他限制。在進行美國的資產配置中，無論選擇什麼投資品，都要注意分散風險，鎖定收益，通過長短周期的控制，完成收益，風險，流動性的動態平衡，達到資產增值的目的。

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現金支出

買房：在加州，作為外國投資者，大約50萬美金可以購置一個獨立屋。受限於外國人身份的貸款批准難度和頭款支付問題，比較常見的方式是全款現金買房，我們也是使用的這個計算方式。

買保險：40歲左右的女性，約$50萬美元的投入，可以購置一份保額約300萬美金的壽險保單。我們暫且將保費分為10年付款，每年支付5萬元。

結論：買房支付50萬美金，一次性全款支付。買保險每年支付5萬美金，10年付清。在流動性方面，保單產品勝出。

使用價值

買房：房屋的屬性就是居住。在居住的同時，享受房產增值的預期。在下一節我們會討論對比投資價值。

買保險：保險的屬性就是保障。有了這份保障，生活就會心安理得。同時這份保障還帶來了價值回報。

結論：由於兩者完全不同的使用屬性，所以缺乏科學的可比性。從我們的角度來說，房產更多是物理層面的價值，而保單的價值更側重於心理層面。

交易成本

買房：全款現金買房的成本大概在房價的1%左右，這些政府費用和文件包括但不限於：

• 過戶公證費
• 房屋檢查費
• 文件準備費
• 文件公證費
• 經紀公司的法律規範監督費
• 轉戶費
• 第一年的房屋保險費

$50萬的房產，我們計算這個成交的費用為5000美金。

買保險：0。只受限於客戶是否具備申請美國人壽保險的資格，如年齡，健康，身份許可扽等問題。保險公司只會收取第一年的5萬美金保費，保費裡面已經包括每年度的管理費用，並無其他費用產生。而在申請保單的過程中，執業經紀人的保單設計，顧問服務，不額外收取費用。涉及體檢的時候，由保險公司安排或提供上門服務，且完全免費。

結論：無論是買房還是買保險，成交成本取決於不同的因素。

維護成本

買房：一幢50萬的房子，每年需要指支出的維護費用大概是1萬美金不到，包括了1-2%的房產稅、物業費、房屋保險和各種房屋修葺費用。

買保險：0。您只需要向保險公司每年按時繳納保費。

結論：由於保險和房屋具有完全不同的天然商品屬性。美國房屋的維護成本不可精確預期，一旦產生，價格偏貴。而保險則沒有額外維護費用。

增值收益

買房：根據凱斯席勒全美房價指數2016年底統計，美國前20大都市圈的房價平均漲幅是5.76%。房屋還有租金收入，洛杉磯地區的租金中位價格大概在1500美金左右。

買保險：視不同保險產品類型而定。目前IUL保險的演示收益率在7%左右，過去20年的標普500的平均收益率在12%左右，發行IUL保單產品的保險公司還會有一個0%的保底收益率給到客戶，達到無風險的增值。

結論：無論是買房還是買保險，收益其實都是和美國及全球的經濟走勢掛鈎的。大多數人投資房產的目的是用租金抵消每年支出，略有盈餘，同時預期每年房產價值的增值，拿的是平均值為5.76%這一塊。而美國壽險中，IUL保險由於其產品特殊性，給予了客戶0%的托底收益率，同時還提供了2%的固定賬戶托底收益率，對比房屋增值均值而言，收益率更加穩定。

兌換現金

買房：對於房屋而言，最簡單的兌換方式就是一賣了之，好處在於可以短時間內大額套現，但是同時作為外國人差不多要付出增值部分35%的利得稅，同時還要承擔6%的中介交易費用。當然，您可以用抵押房屋的形式獲取現金，在負擔利息的同時也不會失去房屋的所有權。

買保險：保險兌換現金的方式比較多樣化，如果想一次性大額套現，客戶可以選擇保單質押的方式。我們更加推薦客戶採用按需取款的方式來做子女的教育基金和自己的退休補貼，比如此文中的例子，45歲女性可以在65歲到90歲領取退休補貼，二十五年間共領取100萬美金。

結論：相對於房屋而言，保單產品在領取現金方面更加穩定和靈活，而房屋在大額變現方面更具優勢。

財富傳承

買房：外國人在美國的免遺產稅額度只有6萬美金，因此房屋價格超過6萬美金的部分，如果要傳承給後代，需要繳納40%的遺產稅。

買保險：人壽保險所留給後代的錢是完全免稅的，配合合理的財富配置，可以完全免掉利得稅和遺產稅。大多數情況下，受益人都是拿到保險賠償金之後，可以拿錢去付繼承其他財產所需要繳納的遺產稅。以文中45歲女性為例，假設在90歲的時候身故，可以給受益人留下完全免稅的400萬美金。

結論：人壽保險在財富傳承上的優勢更大，這是保險產品的天然優勢。應該說美國人壽保險是財富傳承不二的選擇。

總結

通過對比，我們可以把規劃這兩種產品總結為以下兩句話：
投資美國房產-是用中等流動性，換取預期中等收益和低風險的財富增值。
規劃美國壽險產品-是用低流動，換取高收益和無風險的財富增值。

投資房產和規劃美國保單產品，都需要每個人根據自身的時機情況來做出決策，而美國人壽保險作為一項金融工具產品，在規劃時，更需要專業且深入了解美國保單運行邏輯的人壽保險財務顧問，進行以客戶實際需求為中心的保單設計和配置，方能達到最優的效果。（全文完）

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