Posted by 隨着“移居不移民”的全球生活理念的興起，在美國購買投資房或購買度假屋的中國居民人數越來越多。這個群體會定期或不定期到美國進行商務，旅遊，探親等方面的活動，而擁有美國房產，也為全球化的生活方式提供的便利。但是，作為外國人，在美國買房子有風險嗎？在本文中，insurGuru™️保險學院就將討論“非居民外國人”，在美國買房子有什麼風險，如何更加長遠地保障家庭的利益這些問題。在本文中使用的“我們”二字，均是指“非居民外國人”這個群體。
在美國買房的中國居民，面臨的遺產稅風險
如果我們在美國買了房子——我們可能是持有旅遊簽證去買的房子，或其他簽證狀態去買的房子——只要我們還沒有宣誓加入美國國籍成為美國的公民，那麼，當我們不幸身故後，我們的房子還要被徵收美國聯邦遺產稅。
根據美國聯邦法律，永久居住於美國境外的外國公民，需要就在美房地產交納遺產稅（取決於該房地產擁有權的持有方式）。
如果我們的家人須交納遺產稅，但是卻在我們身故後的9個月內，沒有足夠的現金來支付這筆稅款，那麼房子將被迫出售，用來換取支付這筆稅單的必要流動資金。
換個說法，在不能立刻掏出一筆現金來支付遺產稅的情況下，我們的家人無法獲得我們的房子的全部價值，而僅僅只能得到其中的一部分。
*2018年的減稅與就業法案，對外國人的遺產稅問題幾乎沒有幫助。
擁有美國房屋產權的方式及遺產稅率
如果我們是以個人名義買的房子，那麼我們需要交納遺產稅。房子將按照身故之日的公允市場價值進行估值，徵收遺產稅。我們擁有的最高免稅金額只有6萬美元。這相對於動輒上百萬的房子市值來說，通常只佔較小的一部分。
遺產稅將對超過6萬美元的價值部分進行徵收，目前稅率高達40%（除非這部分財產可獲得減稅或免稅）。
如果夫妻雙方都是外籍居留人士（如中國公民夫妻，但是在美國臨時居住），則身故後二人之間的免房產遺產稅轉讓金額設有上限。須在一方逝世後9個月內繳納任何應付的房產遺產稅。若未亡的配偶一方無力支付該稅款，其或會被迫出售資產以獲得支付稅款所需的現款。
如果我們是以美國公司，或企業的名義購買的房子，我們也需要交納美國遺產稅。房子作為公司的資產，將按照身故之日的公允市場價值，並結合公司股東的所有權益比例來徵收遺產稅。
房產遺產稅對家人的影響
我們用一個案例來說明：張先生和黃小姐是夫妻，且都是中國的居民和公民。張先生非常喜歡加州的氣候和環境，於是一家人決定在爾灣購買了一棟房屋，供他們每年去美國度假時居住，房屋價值$80萬美金。
如果張先生不幸在一起交通事故中意外身故，根據非居民外國人遺產稅法規，黃小姐可能必須就這棟在爾灣的度假屋超過$6萬美元免徵額度的美國資產支付遺產稅。
因此，黃小姐需要準備約30萬美元的現金交稅，才能避免房屋被迫出售的風險。
但是，要一次性掏出30萬美元的現金，卻並非一件容易的事情。
人壽保險是最常見的解決方案
我們努力一生都在為家人創造福祉。但當我們不再能陪伴彼此的時候，該如何將財富以最完整的方式留給家人呢？
一個最簡單的解決方案就是人壽保險。
首先，人壽保險是不被當作遺產稅和贈與稅徵收對象的美國資產；其次，有了人壽保險，我們就可以：
- 立刻獲得支付美國遺產稅的現金賠付
- 幫助我們將房子留給家人
- 幫助確保家人能夠完整地獲得我們的遺產整體價值
- 並享受保單現金價值的美國所得稅遞延增長
所以，當您和您的配偶不是美國公民，但是卻在美國擁有房產時，人壽保險這種解決方案，可能有助於提供身故理賠和稅收利益，並且能幫助您和您的配偶提前規避此類風險。
