Posted by 随着“移居不移民”的全球生活理念的兴起，在美国购买投资房或购买度假屋的中国居民人数越来越多。这个群体会定期或不定期到美国进行商务，旅游，探亲等方面的活动，而拥有美国房产，也为全球化的生活方式提供的便利。但是，作为外国人，在美国买房子有风险吗？在本文中，insurGuru™️保险学院就将讨论“非居民外国人”，在美国买房子有什么风险，如何更加长远地保障家庭的利益这些问题。在本文中使用的“我们”二字，均是指“非居民外国人”这个群体。
在美国买房的中国居民，面临的遗产税风险
如果我们在美国买了房子——我们可能是持有旅游签证去买的房子，或其他签证状态去买的房子——只要我们还没有宣誓加入美国国籍成为美国的公民，那么，当我们不幸身故后，我们的房子还要被征收美国联邦遗产税。
根据美国联邦法律，永久居住于美国境外的外国公民，需要就在美房地产交纳遗产税（取决于该房地产拥有权的持有方式）。
如果我们的家人须交纳遗产税，但是却在我们身故后的9个月内，没有足够的现金来支付这笔税款，那么房子将被迫出售，用来换取支付这笔税单的必要流动资金。
换个说法，在不能立刻掏出一笔现金来支付遗产税的情况下，我们的家人无法获得我们的房子的全部价值，而仅仅只能得到其中的一部分。
*2018年的减税与就业法案，对外国人的遗产税问题几乎没有帮助。
拥有美国房屋产权的方式及遗产税率
如果我们是以个人名义买的房子，那么我们需要交纳遗产税。房子将按照身故之日的公允市场价值进行估值，征收遗产税。我们拥有的最高免税金额只有6万美元。这相对于动辄上百万的房子市值来说，通常只占较小的一部分。
遗产税将对超过6万美元的价值部分进行征收，目前税率高达40%（除非这部分财产可获得减税或免税）。
如果夫妻双方都是外籍居留人士（如中国公民夫妻，但是在美国临时居住），则身故后二人之间的免房产遗产税转让金额设有上限。须在一方逝世后9个月内缴纳任何应付的房产遗产税。若未亡的配偶一方无力支付该税款，其或会被迫出售资产以获得支付税款所需的现款。
如果我们是以美国公司，或企业的名义购买的房子，我们也需要交纳美国遗产税。房子作为公司的资产，将按照身故之日的公允市场价值，并结合公司股东的所有权益比例来征收遗产税。
房产遗产税对家人的影响
我们用一个案例来说明：张先生和黄小姐是夫妻，且都是中国的居民和公民。张先生非常喜欢加州的气候和环境，于是一家人决定在尔湾购买了一栋房屋，供他们每年去美国度假时居住，房屋价值$80万美金。
如果张先生不幸在一起交通事故中意外身故，根据非居民外国人遗产税法规，黄小姐可能必须就这栋在尔湾的度假屋超过$6万美元免征额度的美国资产支付遗产税。
因此，黄小姐需要准备约30万美元的现金交税，才能避免房屋被迫出售的风险。
但是，要一次性掏出30万美元的现金，却并非一件容易的事情。
人寿保险是最常见的解决方案
我们努力一生都在为家人创造福祉。但当我们不再能陪伴彼此的时候，该如何将财富以最完整的方式留给家人呢？
一个最简单的解决方案就是人寿保险。
首先，人寿保险是不被当作遗产税和赠与税征收对象的美国资产；其次，有了人寿保险，我们就可以：
- 立刻获得支付美国遗产税的现金赔付
- 帮助我们将房子留给家人
- 帮助确保家人能够完整地获得我们的遗产整体价值
- 并享受保单现金价值的美国所得税递延增长
所以，当您和您的配偶不是美国公民，但是却在美国拥有房产时，人寿保险这种解决方案，可能有助于提供身故理赔和税收利益，并且能帮助您和您的配偶提前规避此类风险。
