Posted by 編者註：在2021年里，TheLifeTank.com，TLT開闢了“個人理財”新欄目，邀請了各行業的從業者，為社區讀者分享稅務，理財，房屋貸款等相關攻略和資訊。
在今天這一期，TLT社區編輯邀請了房屋貸款領域的私人貸款客戶顧問 Sherry Li，對“我的房屋貸款一定能貸下來嗎？”這一熱門話題，進行了經驗分享，以下是正文內容。
/ 美國貸款買房攻略專欄 /
作為一個房屋貸款經紀商，在過去的一年裡，被買房人，和他們的房產經紀人，問得最多的問題就是：我的房屋貸款一定能貸下來嗎？
目前全美仍處在“搶房熱”階段，新房排隊遙遙無期，二手房供不應求。
對於買二手房的家庭來說，幾乎每個購房者都需要經歷好幾輪的“看房 – 下offer – 未被選上 – 再看房”這樣的“考驗”。
這個過程有些是幾周，有些則長達幾個月。不僅消磨每一個買房者的耐心，最後可能連房產經紀人也是精疲力盡，提心弔膽。
終於，好不容易中了一個offer，進入貸款流程了，這時，一個更重要的問題來了：我的房屋貸款一定能貸下來嗎？
美國貸款買房前的4個步驟
首先，在美國如果需要貸款買房，大致分為以下4個流程：
- 找一個貸款經紀，分析能貸款的額度。這個時候我們需要提供月工資單，稅表等工資收入證明。
- 貸款經紀出Pre-approval Letter（預批信）
- 拿着預批信看房，下offer
- 中了offer後，正式進入貸款流程
申請貸款買房的10個步驟
在中Offer，正式進入貸款流程後，到完全貸款成功，拿到房屋鑰匙，又分為以下10個步驟：
- 我們提交基本信息（生日，SSN， 有無其他房產等）；貸款經紀hard pull 信用報告
- 註冊貸款，貸款經紀提交我們的基本文件交由審核人員審核
- 貸款經紀幫助訂Appraisal（房屋評估報告）；拿到報告
- 銀行Conditional Approval（有條件批准）
- 銀行Final Approval （最終批准）
- 銀行出Loan Docs（貸款簽字文件）
- 客戶簽署Loan Docs，匯款
- 銀行審批簽字文件無誤後放款
- Escrow/Title公司將文件遞交county做記錄
- 我們拿鑰匙
哪些環節導致貸款買房失敗？
在以上的這些步驟中，如果你問我，哪一項會出問題。
我的回答是：每一項都有可能。
而至於哪一個會導致貸款無法貸下來，最重要的是1-5項。以下是一些可能的原因，咱們一項一項分析：
第1項失敗原因：我們未準確披露所有個人信息
第2項失敗原因：在提交文件前，貸款經紀未仔細審核我們的文件，提交了錯誤文件
第3項失敗原因：評估價格，低於賣價或者房屋需要維修
第4項失敗原因：這是最重要的一環，也是最容易出錯的。因為Conditional Approval後涉及需要的文件和提供的相關方較多，有任何一方或者任何一個文件出了問題，都有可能導致貸款貸不下來。
第5項失敗原因：肯定會有人有疑惑，貸款都最終批准了，還會有什麼問題呢？關鍵就在電話工作認證上面。通常銀行在出最終簽字文件之前，會做一個電話工作認證，為了就是確保貸款人在做貸款期間仍受雇在工作，沒有失業。銀行對於電話認證的聯繫方式也有要求，所以很多時候，要完成這一項還會費些周折。
貸款買房攻略小結
美國貸款買房，通常會出問題的，集中在上面幾點。
貸款銀行有“追查到底”的原則。一旦看到“可疑”的文件，就會追根溯源到底。一個環節一個環節查驗下去，最終某個文件如果我們提供不上來，那麼貸款基本上就會被拒絕。
有些貸款買房的情況看似很簡單，但是最終卻沒有貸款買到房子，原因就在於某一個小小的環節出錯導致。
在互聯網貸款服務和社區貸款服務迅速發展的今天，每一個家庭，和每一個房產經紀，面對了越來越多的選擇，但一次失敗的貸款經歷，可能會讓我們和心儀的房子失之交臂。
最後，我由衷地祝願所有人，都能成功買到自己喜愛的夢想屋。（全文完）
