Posted by 编者注：在2021年里，TheLifeTank.com，TLT开辟了“个人理财”新栏目，邀请了各行业的从业者，为社区读者分享税务，理财，房屋贷款等相关攻略和资讯。
在今天这一期，TLT社区编辑邀请了房屋贷款领域的私人贷款客户顾问 Sherry Li，对“我的房屋贷款一定能贷下来吗？”这一热门话题，进行了经验分享，以下是正文内容。
/ 美国贷款买房攻略专栏 /
作为一个房屋贷款经纪商，在过去的一年里，被买房人，和他们的房产经纪人，问得最多的问题就是：我的房屋贷款一定能贷下来吗？
目前全美仍处在“抢房热”阶段，新房排队遥遥无期，二手房供不应求。
对于买二手房的家庭来说，几乎每个购房者都需要经历好几轮的“看房 – 下offer – 未被选上 – 再看房”这样的“考验”。
这个过程有些是几周，有些则长达几个月。不仅消磨每一个买房者的耐心，最后可能连房产经纪人也是精疲力尽，提心吊胆。
终于，好不容易中了一个offer，进入贷款流程了，这时，一个更重要的问题来了：我的房屋贷款一定能贷下来吗？
美国贷款买房前的4个步骤
首先，在美国如果需要贷款买房，大致分为以下4个流程：
- 找一个贷款经纪，分析能贷款的额度。这个时候我们需要提供月工资单，税表等工资收入证明。
- 贷款经纪出Pre-approval Letter（预批信）
- 拿着预批信看房，下offer
- 中了offer后，正式进入贷款流程
申请贷款买房的10个步骤
在中Offer，正式进入贷款流程后，到完全贷款成功，拿到房屋钥匙，又分为以下10个步骤：
- 我们提交基本信息（生日，SSN， 有无其他房产等）；贷款经纪hard pull 信用报告
- 注册贷款，贷款经纪提交我们的基本文件交由审核人员审核
- 贷款经纪帮助订Appraisal（房屋评估报告）；拿到报告
- 银行Conditional Approval（有条件批准）
- 银行Final Approval （最终批准）
- 银行出Loan Docs（贷款签字文件）
- 客户签署Loan Docs，汇款
- 银行审批签字文件无误后放款
- Escrow/Title公司将文件递交county做记录
- 我们拿钥匙
哪些环节导致贷款买房失败？
在以上的这些步骤中，如果你问我，哪一项会出问题。
我的回答是：每一项都有可能。
而至于哪一个会导致贷款无法贷下来，最重要的是1-5项。以下是一些可能的原因，咱们一项一项分析：
第1项失败原因：我们未准确披露所有个人信息
第2项失败原因：在提交文件前，贷款经纪未仔细审核我们的文件，提交了错误文件
第3项失败原因：评估价格，低于卖价或者房屋需要维修
第4项失败原因：这是最重要的一环，也是最容易出错的。因为Conditional Approval后涉及需要的文件和提供的相关方较多，有任何一方或者任何一个文件出了问题，都有可能导致贷款贷不下来。
第5项失败原因：肯定会有人有疑惑，贷款都最终批准了，还会有什么问题呢？关键就在电话工作认证上面。通常银行在出最终签字文件之前，会做一个电话工作认证，为了就是确保贷款人在做贷款期间仍受雇在工作，没有失业。银行对于电话认证的联系方式也有要求，所以很多时候，要完成这一项还会费些周折。
贷款买房攻略小结
美国贷款买房，通常会出问题的，集中在上面几点。
贷款银行有“追查到底”的原则。一旦看到“可疑”的文件，就会追根溯源到底。一个环节一个环节查验下去，最终某个文件如果我们提供不上来，那么贷款基本上就会被拒绝。
有些贷款买房的情况看似很简单，但是最终却没有贷款买到房子，原因就在于某一个小小的环节出错导致。
在互联网贷款服务和社区贷款服务迅速发展的今天，每一个家庭，和每一个房产经纪，面对了越来越多的选择，但一次失败的贷款经历，可能会让我们和心仪的房子失之交臂。
最后，我由衷地祝愿所有人，都能成功买到自己喜爱的梦想屋。（全文完）
