Posted by (American Life Guide NetworkNoot van de redactie) In de afgelopen XNUMX jaar heeft de relatie tussen het gemiddelde jaarlijkse groeipercentage van de Amerikaanse huizenprijzen en het inflatiepercentage de Amerikaanse huizenprijzen nauwkeurig voorspeld, of het rendement van beleggers hoog genoeg is en of ze het doel van diversificatie van hun investeringen.Dit kan als referentie worden gebruikt.
China leidt buitenlandse investeringen in onroerend goed
In 2013 was het, naast de recordhoge huizenprijzen in eersterangssteden, ook een ongekend "jaar van het buitenland" voor Chinezen om onroerend goed in het buitenland te kopen.
绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目。复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场。SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40％的股权。中国平安以24亿元买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼；万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼……中国企业在欧美大都市购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
Volgens een studie van Hurun, een Chinees onderzoeksinstituut voor rijkdom, is 64 procent van de Chinese miljonairs geëmigreerd of bereiden ze zich voor om te emigreren met hun rijkdom, terwijl een derde van de superrijken (miljardairs) in China is geëmigreerd.Als wordt aangenomen dat deze vermogende groep 1% van zijn belegbare eigendommen in buitenlands onroerend goed belegt, zal het een vraag van biljoenen yuan genereren, andere ondersteunende diensten niet meegerekend.
Deze vraag, gecombineerd met de verwachting van een appreciatie van de renminbi, evenals beperkingen en risico's in binnenlands vastgoed, vormen de belangrijkste redenen voor de overzeese expansie.
Geschiedenis van de overzeese expansie van Japan
Degenen die bekend zijn met de geschiedenis kunnen niet anders dan denken aan Japan in de late jaren tachtig.
Japan maakte op dat moment een langdurige bullmarkt door op de vastgoed- en aandelenmarkten.Veel grote bedrijven hebben financiële afdelingen opgericht om onroerend goed en aandeleninvesteringen te beheren, en hun winst overtreft zelfs hun hoofdactiviteit.De prijs van grond in Groot-Tokio, Japan zou de hele Verenigde Staten kunnen kopen.
Japanse bedrijven en rijke mensen hebben, na de bullmarkt op de onroerendgoedmarkt en de appreciatie van de yen te hebben meegemaakt, hun aandacht op het buitenland gericht, en een van de belangrijkste investeringsdoelen is onroerend goed in de Verenigde Staten.
De historische gebeurtenis is dat Mitsubishi Estate in 1989 een monumentaal gebouw in Manhattan, New York, Rockefeller Center kocht voor $ 13 miljard.Toevallig, vandaag, meer dan 7 jaar later, is volgens het Hurun-rapport het belangrijkste doelwit van de aankopen van Chinese huizen in het buitenland nog steeds de Verenigde Staten, en worden de historische gebouwen van Manhattan vaak gewonnen door Chinezen.De Chinezen zijn na de Canadezen de grootste groep buitenlandse huizenkopers in de Verenigde Staten geworden.
Als belegger zijn er verschillende zorgen:Zijn de huizenprijzen in de Verenigde Staten nu duur? Wat zijn de belangrijkste wetten van de Amerikaanse huizenmarkt? Hoe hoog is het rendement bij het kopen van een huis in de Verenigde Staten?
Huizenprijzen VS stijgen in hetzelfde tempo als inflatie
根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。
Figuur 123: XNUMX-jarige geschiedenis van huizenprijzen in de Verenigde Staten na aftrek van inflatie
Bron: U.S. Bureau of Labor Statistics, University of Wisconsin
Dus hoe snel stijgen de huizenprijzen in de VS in een normaal jaar?
In de afgelopen 123 jaar bedroeg de gemiddelde endogene (geometrische) groei van de huizenprijzen in de VS 3.07%.Waar komt de logica van dit cijfer vandaan?In diezelfde 123 jaar bedroeg de Amerikaanse CPI-inflatie 2.82% (Figuur 0.25) en stegen de huizenprijzen in de VS met een hoger tempo dan de inflatie van XNUMX% gedurende meer dan honderd jaar. jaar.Het algemene gezond verstand is dat onroerend goed anti-inflatie is, en dat is waar.Na aftrek van de inflatie zullen de huizenprijzen in principe niet stijgen.
美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100％的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来 的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17％，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10％，其余年份的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。
De grote bullmarkt tussen 1969 en 1986 vond voornamelijk plaats van 1974 tot 1979, met een gemiddelde jaarlijkse groei van 11%, maar de jaarlijkse groei na aftrek van inflatie was slechts 2%, en de gemiddelde groei in de rest van de jaren was 5%. De grote bullmarkt van 1995 tot 2007 vond voornamelijk plaats van 1999 tot 2005, met een gemiddelde jaarlijkse stijging van 11%, wat na aftrek van inflatie nog steeds 8% is.De stijging, die de inflatie overtrof, bleek een zeepbel te zijn, waarbij de huizenprijzen in 2006 begonnen te dalen, wat leidde tot de subprime-hypotheekcrisis, en in 2011 waren de Amerikaanse huizenprijzen, gecorrigeerd voor inflatie, lager dan in 1895, meer dan een eeuw geleden.
De afgelopen 70 jaar zijn er in de Verenigde Staten drie stierenmarkten voor onroerend goed geweest.De bullmarkt van de jaren zeventig werd volledig gedreven door de hedendaagse inflatie, en de bullmarkt van eind jaren negentig tot de pre-financiële crisis toonde de vorming van een zeepbel, een nep-bullmarkt.Alleen in 20-90 overtrof de reële vraag-pull-groei de inflatie.Op de lange termijn is de stijging van de Amerikaanse huizenprijzen in feite de Amerikaanse inflatie.
Hoe snel zullen de huizenprijzen in de VS stijgen?
Figuur 3.07 toont twee wetten van de Amerikaanse huizenmarkt.Ten eerste is de langetermijngroei van de Amerikaanse huizenprijzen XNUMX%, wat iets hoger is dan de Amerikaanse inflatie.Ten tweede, als de huizenprijsveranderingen afwijken van deze as, of ze nu te hoog of te laag zijn, kan de volgende trend worden voorspeld, dat wil zeggen dat deze terugkeert naar deze as.
Deze as vertelt ons ook dat de huizenprijzen in de VS vanaf 2013 zijn teruggekeerd naar, of zelfs iets hoger dan, de historische gemiddelde prijs na aftrek van inflatie, na een daling van 2006 tot 2011 en een stijging van 2012 tot 2013.Dit suggereert dat de huizenprijzen in de VS in de toekomst niet sneller zullen stijgen dan het historisch gemiddelde (3%).Andere factoren waarmee rekening moet worden gehouden, zijn onder meer stijgende financieringskosten als gevolg van de terugtrekking van de VS uit kwantitatieve versoepeling en een aantrekkende economie in de VS.Deze twee factoren hebben een tegengesteld effect op de huizenprijzen.
Naast het kijken naar voor inflatie gecorrigeerde huizenprijzen, is een andere algemeen erkende maatstaf voor hoe duur en goedkoop huizenprijzen zijn en het voorspellen van huizenprijstrends de huur-prijsverhouding.De logica is dat huur de reële vraag vertegenwoordigt (in plaats van investeringswaarde), en huizenprijzen in verhouding tot deze vraag kunnen de waarde van huizenprijzen meten.
如图二所示，1960年第一季度到2013年第一季度间，美国平均房租对房价比率为4．98％。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率达38％。
Figuur II
Gegevensbron: U.S. Bureau of Labor Statistics, University of Wisconsin
Als de huur-prijsverhouding ver onder het historisch gemiddelde ligt, zoals een aandeel met een hoge koers-winstverhouding, is ofwel de huur te laag in verhouding tot de prijs en zal de huur snel stijgen; ofwel de prijs is te hoog ten opzichte van de huur, Huizenprijzen dalen, of huren stijgen, maar huizenprijzen niet.
Dus is de huurprijsverhouding terug naar het historisch gemiddelde door stijgende huren of dalende huizenprijzen?In 2007 publiceerden drie economen in de Verenigde Staten (Davisa, Lehnertb, Maninb) een artikel over de totale huurprijsverhouding in de Verenigde Staten.Het artikel is ontzagwekkend om nu te lezen, en het luidt:
"Op basis van gegevens uit de Verenigde Staten sinds 1960 hebben we een tijdreeks van huurprijsverhoudingen samengesteld en ontdekten dat tussen 1960 en 1995 de huurprijsverhouding in de Verenigde Staten tussen 5 en 5% lag. maar kort na 5 Omlaag, en tegen het einde van 1995, had de huurprijsverhouding een historisch dieptepunt van 2006 procent bereikt.Als de huurprijsverhouding de komende vijf jaar zou terugkeren naar historische gemiddelden, huizenprijzen kunnen flink dalen.”
In het latere verhaal, zoals weergegeven in figuur 2008, is de huur-prijsverhouding sterk gestegen en ligt dicht bij het historisch gemiddelde.Deze aanpassing werd bereikt door dalende huizenprijzen, waaronder de grootste daling in een jaar in de VS in meer dan 100 jaar, die plaatsvond in XNUMX.
De geschiedenis van de huizenprijzen in de vier grote steden
Zullen de eersterangssteden in de Verenigde Staten andere huizenprijswetten volgen?Laten we eens kijken naar de huizenprijsgeschiedenis van enkele grote steden in de Verenigde Staten sinds het einde van de jaren tachtig.
Figuur 80 toont de reële huizenprijzen na aftrek van inflatie van eind jaren tachtig tot 2013 in vier eersterangs Amerikaanse steden: New York, Boston, Los Angeles en San Francisco.
Figuur 3.1 Echte huizenprijzen in New York
Figuur 3.2 Echte huizenprijzen en inflatiecijfers in Boston
Figuur 3.3 Los Angeles reële huizenprijzen en inflatie
3.4 Echte huizenprijzen en inflatiecijfers in San Francisco
Als u de huizenprijzen in New York begin 1988 omrekent naar één dollar, waren de huizenprijzen in New York in 2013 na aftrek van de Amerikaanse inflatie precies $ 0.Met andere woorden, het groeitempo van de huizenprijzen in New York over de afgelopen 99 jaar is zeer nauwkeurig, precies het inflatiepercentage in de Verenigde Staten, waar de huizenprijzen in de jaren negentig sterk daalden.
包括三菱地产于1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3．08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约 房价在21世纪初开始大幅度上涨，2006年达到顶点的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元，2013年涨到1．08美元，相当于扣除通胀后以每年0．3％的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．12美元，相当于扣除通胀后以每年0．46％的速度增长。
如果1988年初把旧金山的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．29美元，相当于扣除通胀后以每年1％的速度增长。旧金山房价涨幅最大的一个原因是硅谷造富的驱动。
De gemiddelde jaarlijkse groei van de huizenprijzen in de Verenigde Staten over de afgelopen 100 jaar is ongeveer 3%, iets hoger dan de inflatie in de Verenigde Staten (2%).Als de stijging veel hoger is dan de inflatie, zal er geen groei of daling zijn.
Dit patroon is zo nauwkeurig dat in de 100 jaar alleen 1943-1947 de enige periode was die duidelijk beter presteerde dan de inflatie en niet terugviel.
Deze regel is niet alleen van toepassing op de Verenigde Staten, maar ook op eersterangssteden.In 2013 was de gemiddelde huizenprijs in de Verenigde Staten na aftrek van inflatie hoger dan het historisch gemiddelde, niet omdat het goedkoop was, maar het betekende dat de gemiddelde jaarlijkse stijging van de huizenprijzen in de toekomst minder dan 3% zou moeten bedragen.Of dit rendement hoog genoeg is en of het het doel van diversificatie van investeringen kan bereiken, is een kwestie van mening.Als Chinese belegger moet u deze regel echter kennen.
Aanbevolen lectuur: "Een huis kopen of een verzekering afsluiten? Na de implementatie van CRS, de strategievergelijking van beleggen in de Verenigde Staten"
(Dit artikel is afkomstig van internet en wordt na bewerking en bewerking op deze site gepubliceerd.)
