Posted by (American Life Guide NetworkNoot van de redactie) In de afgelopen XNUMX jaar heeft de relatie tussen de gemiddelde jaarlijkse groei van de Amerikaanse huizenprijzen en de inflatie de Amerikaanse huizenprijzen nauwkeurig voorspeld. Of het rendement voor beleggers hoog genoeg is en of ze het doel van diversifiërende investeringen kunnen allemaal als referentie worden genomen.
China leidt buitenlandse investeringen in onroerend goed
In 2013 was het, naast de recordhoge huizenprijzen in eersterangssteden, ook een ongekend "jaar van het buitenland" voor Chinezen om onroerend goed in het buitenland te kopen.
綠地集團以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項目。復星國際以總價格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場。SOHO與巴西財團聯手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40％的股權。中國平安以24億元買下了英國倫敦地標性建築勞合社大樓；萬科亦表示將進軍曼哈頓的摩天大樓……中國企業在歐美大都市購房狂潮的背後，是中國高凈值人群的移民潮。
Volgens een studie van Hurun, een Chinees onderzoeksinstituut voor rijkdom, is 64 procent van de Chinese miljonairs geëmigreerd of bereiden ze zich voor om te emigreren met hun rijkdom, terwijl een derde van de superrijken (miljardairs) in China is geëmigreerd.Als wordt aangenomen dat deze vermogende groep 1% van zijn belegbare eigendommen in buitenlands onroerend goed belegt, zal het een vraag van biljoenen yuan genereren, andere ondersteunende diensten niet meegerekend.
Deze vraag, gecombineerd met de verwachting van een appreciatie van de renminbi, evenals beperkingen en risico's in binnenlands vastgoed, vormen de belangrijkste redenen voor de overzeese expansie.
Geschiedenis van de overzeese expansie van Japan
Degenen die bekend zijn met de geschiedenis kunnen niet anders dan denken aan Japan in de late jaren tachtig.
Japan maakte op dat moment een langdurige bullmarkt door op de vastgoed- en aandelenmarkten.Veel grote bedrijven hebben financiële afdelingen opgericht om onroerend goed en aandeleninvesteringen te beheren, en hun winst overtreft zelfs hun hoofdactiviteit.De prijs van grond in Groot-Tokio, Japan zou de hele Verenigde Staten kunnen kopen.
Japanse bedrijven en vermogende mensen hebben, na de bullmarkt op de huizenmarkt en de appreciatie van de yen te hebben meegemaakt, hun aandacht op het buitenland gericht, en een van de belangrijkste investeringsdoelen is onroerend goed in de Verenigde Staten.
De historische gebeurtenis is dat Mitsubishi Estate in 1989 een monumentaal gebouw in Manhattan, New York, Rockefeller Center kocht voor $ 13 miljard.Toevallig, vandaag, meer dan 7 jaar later, is volgens het Hurun-rapport het belangrijkste doelwit van de aankopen van Chinese huizen in het buitenland nog steeds de Verenigde Staten, en worden de historische gebouwen van Manhattan vaak gewonnen door Chinezen.De Chinezen zijn na de Canadezen de grootste groep buitenlandse huizenkopers in de Verenigde Staten geworden.
Als belegger zijn er verschillende zorgen:Zijn de huizenprijzen in de Verenigde Staten nu duur? Wat zijn de belangrijkste wetten van de Amerikaanse huizenmarkt? Hoe hoog is het rendement bij het kopen van een huis in de Verenigde Staten?
Huizenprijzen VS stijgen in hetzelfde tempo als inflatie
根據美國最權威的凱西·席勒(2013年諾貝爾經濟學獎獲得者)房價指數，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(佔23％)，95年是上漲的(佔77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18％。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26％；第二次是2006～2011年由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累計跌幅達33％。
Figuur 123: XNUMX-jarige geschiedenis van huizenprijzen in de Verenigde Staten na aftrek van inflatie
Bron: U.S. Bureau of Labor Statistics, University of Wisconsin
Dus hoe snel stijgen de huizenprijzen in de VS in een normaal jaar?
In de afgelopen 123 jaar bedroeg de gemiddelde endogene (geometrische) groei van de huizenprijzen in de VS 3.07%.Waar komt de logica van dit cijfer vandaan?In diezelfde 123 jaar bedroeg de Amerikaanse CPI-inflatie 2.82% (Figuur 0.25) en stegen de Amerikaanse huizenprijzen met een snelheid van XNUMX% hoger dan de inflatie gedurende meer dan XNUMX jaar .Het algemene gezond verstand is dat onroerend goed anti-inflatie is, en dat is waar.Na aftrek van de inflatie zullen de huizenprijzen in principe niet stijgen.
美國在過去123年中發生過3次十年累計漲幅超過100％的階段，分別是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年間的地產大牛市是因為1943～1947年因二戰帶來 的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17％，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10％，其餘年份的平均漲幅只有2％，扣除通脹後是負增長。
De grote bullmarkt tussen 1969 en 1986 vond voornamelijk plaats van 1974 tot 1979, met een gemiddelde jaarlijkse groei van 11%, maar de jaarlijkse groei na aftrek van inflatie was slechts 2%, en de gemiddelde groei in de rest van de jaren was 5%. De grote bullmarkt van 1995 tot 2007 vond voornamelijk plaats van 1999 tot 2005, met een gemiddelde jaarlijkse stijging van 11%, wat na aftrek van inflatie nog steeds 8% is.Deze stijging boven de inflatie bleek een zeepbel te zijn, waarbij de huizenprijzen in 2006 begonnen te dalen, wat leidde tot de subprime-hypotheekcrisis, en in 2011 waren de Amerikaanse huizenprijzen, gecorrigeerd voor inflatie, lager dan in 1895, meer dan een eeuw geleden.
De afgelopen 70 jaar zijn er in de Verenigde Staten drie stierenmarkten voor onroerend goed geweest.De bullmarkt van de jaren zeventig werd volledig gedreven door de hedendaagse inflatie, en de bullmarkt van eind jaren negentig tot voor de financiële crisis toonde de vorming van een zeepbel, een nep-bullmarkt.Alleen in 20-90 overtrof de reële vraag-pull-groei de inflatie.Op de lange termijn is de stijging van de Amerikaanse huizenprijzen in feite de Amerikaanse inflatie.
Hoe snel zullen de huizenprijzen in de VS stijgen?
Figuur 3.07 toont twee wetten van de Amerikaanse huizenmarkt.Ten eerste is de langetermijngroei van de Amerikaanse huizenprijzen XNUMX%, wat iets hoger is dan de Amerikaanse inflatie.Ten tweede, als de huizenprijsveranderingen afwijken van deze as, of ze nu te hoog of te laag zijn, kan de volgende trend worden voorspeld, dat wil zeggen dat deze terugkeert naar deze as.
Deze as vertelt ons ook dat de huizenprijzen in de VS vanaf 2013 zijn teruggekeerd naar, zelfs iets hoger dan de historische gemiddelde prijs na aftrek van inflatie, na een daling van 2006 tot 2011 en een stijging van 2012 tot 2013.Dit suggereert dat de huizenprijzen in de VS in de toekomst niet sneller zullen stijgen dan het historisch gemiddelde (3%).Andere factoren waarmee rekening moet worden gehouden, zijn onder meer stijgende financieringskosten als gevolg van de terugtrekking van de VS uit kwantitatieve versoepeling en een aantrekkende economie in de VS.Deze twee factoren hebben een tegengesteld effect op de huizenprijzen.
Naast het kijken naar voor inflatie gecorrigeerde huizenprijzen, is een andere algemeen erkende maatstaf voor hoe duur en goedkoop huizenprijzen zijn en een belangrijke indicator van de huizenprijstrends de huur-prijsverhouding.De logica is dat huur de reële vraag vertegenwoordigt (in plaats van investeringswaarde), en huizenprijzen in verhouding tot deze vraag kunnen de waarde van huizenprijzen meten.
如圖二所示，1960年第一季度到2013年第一季度間，美國平均房租對房價比率為4．98％。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率達38％。
Figuur II
Gegevensbron: U.S. Bureau of Labor Statistics, University of Wisconsin
Als de huurprijs-verhouding ver onder het historisch gemiddelde ligt, zoals bij een aandeel met een hoge koers-winstverhouding, is ofwel de huur te laag ten opzichte van de woningprijs en zal de huur snel stijgen; ofwel de woning prijs te hoog is ten opzichte van de huur, Huizenprijzen zullen dalen, of huren stijgen, maar huizenprijzen niet.
Dus is de huurprijsverhouding terug naar het historisch gemiddelde door stijgende huren of dalende huizenprijzen?In 2007 publiceerden drie economen in de Verenigde Staten (Davisa, Lehnertb, Maninb) een artikel over de totale huurprijsverhouding in de Verenigde Staten.Het artikel is ontzagwekkend om nu te lezen, en het luidt:
"Met behulp van gegevens uit de Verenigde Staten sinds 1960 hebben we een tijdreeks van huurprijsverhoudingen samengesteld en ontdekten dat tussen 1960 en 1995 de huurprijsverhouding in de Verenigde Staten tussen 5 en 5% lag, maar kort na 5 Daling, en tegen het einde van 1995, had de huurprijsverhouding een historisch dieptepunt van 2006 procent bereikt.Als de huurprijsverhouding de komende vijf jaar zou terugkeren naar historische gemiddelden, de prijzen kunnen flink dalen.”
In het latere verhaal, zoals weergegeven in figuur 2008, is de huur-prijsverhouding sterk gestegen en ligt dicht bij het historisch gemiddelde.Deze aanpassing werd bereikt door dalende huizenprijzen, waaronder de grootste daling in een jaar in de VS in meer dan 100 jaar, die plaatsvond in XNUMX.
De geschiedenis van de huizenprijzen in de vier grote steden
Zullen de eersterangssteden in de Verenigde Staten andere huizenprijswetten volgen?Laten we eens kijken naar de huizenprijsgeschiedenis van enkele grote steden in de Verenigde Staten sinds het einde van de jaren tachtig.
Figuur 80 toont de reële huizenprijzen na aftrek van inflatie van eind jaren tachtig tot 2013 in vier eersterangs Amerikaanse steden: New York, Boston, Los Angeles en San Francisco.
Figuur 3.1 Echte huizenprijzen in New York
Figuur 3.2 Echte huizenprijzen en inflatiecijfers in Boston
Figuur 3.3 Los Angeles reële huizenprijzen en inflatie
3.4 Echte huizenprijzen en inflatiecijfers in San Francisco
Als u de huizenprijzen in New York begin 1988 omrekent naar één dollar, waren de huizenprijzen in New York in 2013 na aftrek van de Amerikaanse inflatie precies $ 0.Met andere woorden, het groeitempo van de huizenprijzen in New York over de afgelopen 99 jaar is zeer nauwkeurig, precies het inflatiepercentage in de Verenigde Staten, waar de huizenprijzen in de jaren negentig sterk daalden.
包括三菱地產於1996 年宣布洛克菲勒中心項目破產，以3．08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約 房價在21世紀初開始大幅度上漲，2006年達到頂點的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的輪迴。
類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1美元，2013年漲到1．08美元，相當於扣除通脹後以每年0．3％的速度增長，其間也經歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．12美元，相當於扣除通脹後以每年0．46％的速度增長。
如果1988年初把舊金山的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．29美元，相當於扣除通脹後以每年1％的速度增長。舊金山房價漲幅最大的一個原因是硅谷造富的驅動。
De gemiddelde jaarlijkse groei van de huizenprijzen in de Verenigde Staten over de afgelopen 100 jaar is ongeveer 3%, iets hoger dan de inflatie in de Verenigde Staten (2%).Als de stijging veel hoger is dan de inflatie, zal er geen groei of daling zijn.
Dit patroon is zo nauwkeurig dat in de 100 jaar alleen 1943-1947 de enige periode was die duidelijk beter presteerde dan de inflatie en niet terugviel.
Deze regel is niet alleen van toepassing op de Verenigde Staten, maar ook op eersterangssteden.In 2013 was de gemiddelde huizenprijs in de Verenigde Staten na aftrek van inflatie hoger dan het historisch gemiddelde, niet omdat het goedkoop was, maar het betekende dat de gemiddelde jaarlijkse stijging van de huizenprijzen in de toekomst minder dan 3% zou moeten bedragen.Of dit rendement hoog genoeg is en of het het doel van diversificatie van investeringen kan bereiken, is een kwestie van mening.Als Chinese belegger moet u deze regel echter kennen.
Aanbevolen lectuur: "Een huis kopen of een verzekering afsluiten? Na de implementatie van CRS, de strategievergelijking van beleggen in de Verenigde Staten"
(Dit artikel is afkomstig van internet en wordt na bewerking en bewerking op deze site gepubliceerd.)
