تم النشر بواسطة (دليل الحياة الأمريكيةملاحظة المحرر) في المائة عام الماضية أو نحو ذلك ، فإن العلاقة بين متوسط معدل النمو السنوي لأسعار المساكن في الولايات المتحدة ومعدل التضخم تتنبأ بدقة بأسعار المساكن الأمريكية. ما إذا كانت معدلات عوائد المستثمرين مرتفعة بما يكفي وما إذا كان بإمكانهم تحقيق الغرض من التنويع يمكن استخدام الاستثمار كمرجع.
تقود الصين الاستثمار العقاري في الخارج
في عام 2013 ، بالإضافة إلى ارتفاعات قياسية في مدن الدرجة الأولى ، كان أيضًا "عام ختم" غير مسبوق للمشترين الصينيين في الخارج.
绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目。复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场。SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40％的股权。中国平安以24亿元买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼；万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼……中国企业在欧美大都市购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
وفقًا لبحث أجرته Hurun ، وهي منظمة أبحاث الثروة الصينية ، فإن 64٪ من أصحاب الملايين الصينيين قد هاجروا أو يستعدون للهجرة بثرواتهم ، و 1/3 من فاحشي الثراء الصينيين (المليارديرات) هاجروا.إذا افترضنا أن هذه المجموعة ذات الثروة الصافية العالية تستثمر 5٪ من العقارات القابلة للاستثمار في العقارات في الخارج ، فإنها ستولد طلبًا بتريليونات اليوان ، وليس بما في ذلك الخدمات الداعمة الأخرى.
هذا الطلب ، إلى جانب توقع ارتفاع قيمة اليوان ، والقيود والمخاطر المتعلقة بالعقارات المحلية ، تشكل السبب الرئيسي للتوسع في الخارج.
تاريخ التوسع في الخارج لليابان
أولئك المطلعون على التاريخ سيفكرون بشكل لا إرادي في اليابان في أواخر الثمانينيات.
في ذلك الوقت ، كانت اليابان تعاني من سوق صاعدة طويلة الأجل في أسواق العقارات والأسهم.أنشأت العديد من الشركات الكبيرة أقسامًا لإدارة الثروات لإدارة العقارات واستثمارات الأسهم ، بل وتتجاوز أرباحها أعمالها الرئيسية.سعر الأرض في طوكيو ، يقال إن اليابان قادرة على شراء الولايات المتحدة بأكملها.
الشركات اليابانية والأثرياء ، بعد تجربة السوق الصاعدة الكبيرة في سوق الإسكان وتقدير الين ، وضعوا أنظارهم في الخارج ، وأحد الأهداف الرئيسية للاستثمار هو العقارات في الولايات المتحدة.
كان الحدث التاريخي هو أنه في عام 1989 ، اشترت شركة Mitsubishi Properties مبنى تاريخيًا في مانهاتن ، مركز نيويورك روكفلر مقابل 13 مليار دولار أمريكي.من قبيل الصدفة ، اليوم ، بعد أكثر من 7 عامًا ، وفقًا لتقرير هورون ، لا يزال الهدف الأول للصين لشراء المساكن في الخارج في الولايات المتحدة ، وغالبًا ما يتخذ الصينيون المباني التاريخية في مانهاتن.أصبح الصينيون أكبر مجموعة لشراء المنازل في الخارج في الولايات المتحدة بعد الكنديين.
كمستثمر ، هناك العديد من القضايا التي تهمك:هل أسعار المنازل باهظة الثمن الآن في الولايات المتحدة؟ ما هي القوانين الرئيسية لسوق الإسكان في الولايات المتحدة؟ ما هو معدل العائد المرتفع لشراء منزل في الولايات المتحدة الآن؟
نمو أسعار المنازل في الولايات المتحدة يساوي معدل التضخم
根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。
الشكل 123: تاريخ أسعار المساكن في الولايات المتحدة بعد خصم التضخم في XNUMX عامًا
المصدر: مكتب الولايات المتحدة لإحصائيات العمل ، جامعة ويسكونسن
إذن ما مدى سرعة ارتفاع أسعار المساكن في الولايات المتحدة في العام العادي؟
في السنوات الـ 123 الماضية ، كان متوسط معدل النمو الداخلي (الهندسي) لأسعار المساكن الأمريكية 3.07٪.من أين يأتي منطق هذا الرقم؟ في نفس السنوات الـ 123 ، كان معدل تضخم مؤشر أسعار المستهلكين الأمريكي 2.82٪ (الشكل 0.25) ، وارتفعت أسعار المساكن الأمريكية بمعدل أعلى من معدل التضخم البالغ XNUMX٪ لأكثر من مائة. سنين.الفطرة العامة هي أن العقارات مضادة للتضخم ، وهذا صحيح ، فبعد خصم معدل التضخم ، لن ترتفع أسعار المساكن بشكل أساسي.
美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100％的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来 的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17％，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10％，其余年份的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。
حدث السوق الصاعد الكبير بين عامي 1969 و 1986 بشكل رئيسي من 1974 إلى 1979 ، بمتوسط معدل نمو سنوي 11٪ ، ولكن بعد خصم التضخم ، كان معدل النمو السنوي 2٪ فقط ، وكان متوسط معدل النمو للسنوات المتبقية 5٪ وبعد حسم معدل التضخم كان النمو سلبيا. حدث السوق الصاعد الكبير من 1995 إلى 2007 بشكل رئيسي من 1999 إلى 2005 ، بمتوسط معدل نمو سنوي 11٪ ، وبعد خصم التضخم ، كان لا يزال 8٪.ثبت لاحقًا أن هذه الزيادة التي تجاوزت التضخم كانت فقاعة. بدأت أسعار المساكن في الانخفاض في عام 2006 ، مما أدى إلى أزمة الرهن العقاري. وبحلول عام 2011 ، بعد خصم التضخم ، كانت أسعار المساكن الأمريكية بالفعل أقل مما كانت عليه في عام 1895 منذ أكثر من قرن مضى .
كانت هناك ثلاثة أسواق عقارية صاعدة في الولايات المتحدة على مدى المائة عام الماضية.كانت السوق الصاعدة في السبعينيات مدفوعة بالكامل بالتضخم المعاصر ، فقد أظهر السوق الصاعد في أواخر التسعينيات وقبل الأزمة المالية تشكيل فقاعة ، أي سوق صاعدة مزيفة.كان النمو الذي كان مدفوعًا حقًا بالطلب وتجاوز التضخم فقط من عام 70 إلى عام 20.على المدى الطويل ، فإن الزيادة في أسعار المساكن في الولايات المتحدة هي في الأساس معدل التضخم في الولايات المتحدة.
ما مدى سرعة ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة؟
يوضح الشكل 3.07 قانونين لسوق الإسكان في الولايات المتحدة.أولاً ، معدل النمو طويل الأجل لأسعار المساكن الأمريكية هو XNUMX٪ ، وهو أعلى قليلاً من معدل التضخم في الولايات المتحدة.ثانيًا ، إذا انحرفت تغيرات الأسعار عن هذا المحور ، سواء كانت مرتفعة جدًا أو منخفضة جدًا ، فيمكن توقع الاتجاه التالي ، أي أنه سيعود إلى هذا المحور.
يخبرنا هذا المحور أيضًا أنه اعتبارًا من عام 2013 ، عادت أسعار المساكن في الولايات المتحدة إلى متوسط السعر التاريخي أو حتى أعلى قليلاً منه بعد خصم التضخم بعد أن شهدت انخفاضًا من عام 2006 إلى عام 2011 وارتفاعًا من عام 2012 إلى عام 2013.وهذا يدل على أن أسعار المساكن الأمريكية لن ترتفع أعلى من المتوسط التاريخي (3٪) في المستقبل.تشمل العوامل الأخرى التي يمكن أخذها في الاعتبار ارتفاع تكاليف التمويل التي نجمت عن انسحاب الولايات المتحدة من التسهيل الكمي ، وانتعاش الاقتصاد الأمريكي.هذان العاملان لهما تأثيرات معاكسة على أسعار المساكن.
بالإضافة إلى النظر إلى أسعار المساكن المعدلة حسب التضخم ، هناك مؤشر مهم آخر معترف به على نطاق واسع لقياس أسعار المساكن والتنبؤ بأسعار المساكن وهو نسبة الإيجار إلى أسعار المساكن.المنطق هو أن الإيجار يمثل طلبًا حقيقيًا (وليس قيمة استثمارية) ، ويمكن لأسعار المساكن بالنسبة لهذا الطلب أن تقيس سعر أسعار المساكن.
如图二所示，1960年第一季度到2013年第一季度间，美国平均房租对房价比率为4．98％。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率达38％。
الشكل الثاني
مصدر البيانات: مكتب الولايات المتحدة لإحصائيات العمل ، جامعة ويسكونسن
إذا كانت نسبة الإيجار إلى سعر المنزل أقل بكثير من المتوسط التاريخي ، مثل الأسهم ذات نسبة السعر إلى الأرباح المرتفعة ، فإما أن يكون الإيجار منخفضًا جدًا بالنسبة لسعر المنزل ، وسيرتفع الإيجار بسرعة ؛ أو سعر المنزل أعلى من الإيجار ، ستنخفض أسعار المساكن ، أو يرتفع الإيجار ، لكن أسعار المساكن لن ترتفع.
إذاً ، هل تعود نسبة الإيجار إلى سعر المسكن إلى المعدل التاريخي من خلال ارتفاع الإيجارات أو انخفاض أسعار المساكن؟ في الولايات المتحدة.المقالة الآن صادمة للقراءة ، وهي تقرأ هكذا
"وفقًا لبيانات من الولايات المتحدة منذ عام 1960 ، قمنا ببناء سلسلة زمنية لنسبة الإيجار إلى أسعار المساكن ووجدنا أن نسبة الإيجار إلى أسعار المنازل في الولايات المتحدة كانت بين 1960٪ و 1995٪ من 5 إلى 5 ، ولكنه كان بعد عام 5 بفترة وجيزة. انخفاض. وبنهاية عام 1995 ، وصلت نسبة الإيجار إلى سعر المسكن إلى أدنى مستوى تاريخي يبلغ 2006٪. إذا كانت نسبة سعر الإيجار إلى المنزل ستعود إلى المتوسط التاريخي في في السنوات الخمس المقبلة ، قد تنخفض أسعار المساكن كثيرًا ".
في القصة اللاحقة ، كما هو موضح في الشكل 2008 ، ارتفعت نسبة الإيجار إلى سعر المنزل بشكل حاد ، مقتربة من المتوسط التاريخي.تم تحقيق هذا التعديل من خلال الانخفاض في أسعار المساكن ، بما في ذلك أكبر انخفاض في عام واحد في الولايات المتحدة في المائة عام الماضية الذي حدث في عام 100.
تاريخ أسعار المساكن في المدن الأربع الكبرى
هل ستتبع مدن الدرجة الأولى في الولايات المتحدة أسعارًا مختلفة للإسكان؟ دعنا نراجع سجل أسعار المساكن لبعض المدن الرئيسية في الولايات المتحدة منذ أواخر الثمانينيات.
يوضح الشكل 80 أسعار المساكن الفعلية لأربع مدن من الدرجة الأولى في الولايات المتحدة: نيويورك وبوسطن ولوس أنجلوس وسان فرانسيسكو من أواخر الثمانينيات إلى عام 2013 ، بعد خصم التضخم.
الشكل 3.1 أسعار المساكن الحقيقية في نيويورك
الشكل 3.2 أسعار المنازل الحقيقية في بوسطن ومعدل التضخم
الشكل 3.3 أسعار المنازل الحقيقية ومعدلات التضخم في لوس أنجلوس
3.4 أسعار المنازل في سان فرانسيسكو الحقيقية ومعدل التضخم
إذا تم تحويل أسعار المساكن في نيويورك إلى دولار أمريكي واحد في بداية عام 1988 ، فبحلول عام 2013 ، ستكون أسعار المساكن في نيويورك 0 دولارًا بالضبط بعد خصم التضخم الأمريكي.بعبارة أخرى ، فإن معدل نمو أسعار المساكن في نيويورك على مدار الخمسة وعشرين عامًا الماضية دقيق للغاية ، ويصادف أنه معدل التضخم في الولايات المتحدة ، حيث شهدت أسعار المساكن انخفاضًا حادًا في التسعينيات.
包括三菱地产于1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3．08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约 房价在21世纪初开始大幅度上涨，2006年达到顶点的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元，2013年涨到1．08美元，相当于扣除通胀后以每年0．3％的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．12美元，相当于扣除通胀后以每年0．46％的速度增长。
如果1988年初把旧金山的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．29美元，相当于扣除通胀后以每年1％的速度增长。旧金山房价涨幅最大的一个原因是硅谷造富的驱动。
يبلغ متوسط معدل النمو السنوي لأسعار المساكن في الولايات المتحدة على مدى المائة عام الماضية حوالي 100٪ ، وهو أعلى قليلاً من معدل التضخم في الولايات المتحدة (3٪).إذا كانت الزيادة أعلى بكثير من معدل التضخم ، فلن يكون هناك نمو أو انخفاض في المستقبل.
هذا القانون دقيق للغاية لدرجة أنه في هذه المائة عام ، كانت الفترة من 100 إلى 1943 هي المرحلة الوحيدة التي تفوقت بوضوح على التضخم ولم تتراجع.
لا تنطبق هذه القاعدة على الولايات المتحدة فحسب ، بل تنطبق أيضًا على مدن الدرجة الأولى.بحلول عام 2013 ، تجاوز متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة المتوسط التاريخي بعد خصم التضخم ، ولا يعني ذلك أن السلع رخيصة ، بل يعني أن متوسط الزيادة السنوية في أسعار المنازل في المستقبل يجب أن يكون أقل من 3٪.ما إذا كان معدل العائد مرتفعًا بما يكفي وما إذا كان يمكن أن يحقق الغرض من تنويع الاستثمار هو مسألة رأي.ومع ذلك ، كمستثمر صيني ، يجب أن تعرف هذا القانون.
اقتراحات للقراءة: "شراء منزل أو شراء التأمين؟ بعد تطبيق معيار الإبلاغ المشترك ، مقارنة بين استراتيجيات الاستثمار في الولايات المتحدة"
(هذه المقالة مأخوذة من الإنترنت وتم نشرها بعد التحرير والتحرير على هذا الموقع.)
