تم النشر بواسطة (دليل الحياة الأمريكيةملاحظة المحرر) في المائة عام الماضية ، كانت العلاقة بين متوسط معدل النمو السنوي لأسعار المساكن في الولايات المتحدة ومعدل التضخم تتنبأ بدقة بأسعار المساكن في الولايات المتحدة. سواء كانت معدلات عائد المستثمرين مرتفعة بما يكفي وما إذا كان بإمكانهم تحقيق غرض التنويع تستخدم كمرجع.
تقود الصين الاستثمار العقاري في الخارج
في عام 2013 ، بالإضافة إلى ارتفاع قياسي في مدن الدرجة الأولى ، كان أيضًا "عام ختم" غير مسبوق للمشترين الصينيين في الخارج.
綠地集團以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項目。復星國際以總價格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場。SOHO與巴西財團聯手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40％的股權。中國平安以24億元買下了英國倫敦地標性建築勞合社大樓；萬科亦表示將進軍曼哈頓的摩天大樓……中國企業在歐美大都市購房狂潮的背後，是中國高凈值人群的移民潮。
وفقًا لبحث أجرته Hurun ، وهي منظمة أبحاث الثروة الصينية ، فإن 64٪ من أصحاب الملايين الصينيين قد هاجروا أو يستعدون للهجرة بثرواتهم ، و 1/3 من فاحشي الثراء الصينيين (المليارديرات) هاجروا.إذا افترضنا أن هذه المجموعة ذات الثروات العالية تستثمر 5٪ من العقارات القابلة للاستثمار في العقارات في الخارج ، فسيتم إنشاء طلب بتريليونات اليوان ، لا يشمل الخدمات الداعمة الأخرى.
هذا الطلب ، إلى جانب توقع ارتفاع قيمة اليوان ، والقيود والمخاطر المتعلقة بالعقارات المحلية ، تشكل السبب الرئيسي للتوسع في الخارج.
تاريخ التوسع في الخارج لليابان
أولئك المطلعون على التاريخ سيفكرون بشكل لا إرادي في اليابان في أواخر الثمانينيات.
في ذلك الوقت ، كانت اليابان تعاني من سوق صاعدة طويلة الأجل في أسواق العقارات والأسهم.أنشأت العديد من الشركات الكبيرة أقسامًا لإدارة الثروات لإدارة العقارات واستثمارات الأسهم ، بل وتتجاوز أرباحها أعمالها الرئيسية.سعر الأرض في طوكيو ، يقال إن اليابان قادرة على شراء الولايات المتحدة بأكملها.
الشركات اليابانية والأثرياء ، بعد تجربة السوق الصاعدة الكبيرة في سوق الإسكان وتقدير الين ، وضعوا أنظارهم في الخارج ، وأحد الأهداف الرئيسية للاستثمار هو العقارات في الولايات المتحدة.
كان الحدث التاريخي هو أنه في عام 1989 ، اشترت شركة Mitsubishi Properties مبنى تاريخيًا في مانهاتن ، مركز نيويورك روكفلر مقابل 13 مليار دولار أمريكي.من قبيل الصدفة ، اليوم ، بعد أكثر من 7 عامًا ، وفقًا لتقرير هورون ، لا يزال الهدف الأول للصين لشراء المساكن في الخارج في الولايات المتحدة ، وغالبًا ما يتخذ الصينيون المباني التاريخية في مانهاتن.أصبح الصينيون أكبر مجموعة لشراء المنازل في الخارج في الولايات المتحدة بعد الكنديين.
كمستثمر ، هناك العديد من القضايا التي تهمك:هل أسعار المنازل باهظة الثمن في الولايات المتحدة الآن؟ ما هي القوانين الرئيسية لسوق الإسكان الأمريكي؟ ما هو معدل العائد المرتفع لشراء منزل في الولايات المتحدة الآن؟
نمو أسعار المنازل في الولايات المتحدة يساوي معدل التضخم
根據美國最權威的凱西·席勒(2013年諾貝爾經濟學獎獲得者)房價指數，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(佔23％)，95年是上漲的(佔77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18％。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26％；第二次是2006～2011年由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累計跌幅達33％。
الشكل 123: تاريخ أسعار المساكن في الولايات المتحدة بعد خصم التضخم في XNUMX عامًا
المصدر: مكتب الولايات المتحدة لإحصائيات العمل ، جامعة ويسكونسن
إذن ما مدى سرعة ارتفاع أسعار المساكن في الولايات المتحدة في العام العادي؟
في السنوات الـ 123 الماضية ، كان متوسط معدل النمو الداخلي (الهندسي) لأسعار المساكن الأمريكية 3.07٪.من أين يأتي منطق هذا الرقم؟ في نفس السنوات 123 ، كان معدل تضخم مؤشر أسعار المستهلكين الأمريكي 2.82٪ (الشكل 0.25) ، وارتفعت أسعار المساكن الأمريكية بمعدل أعلى من معدل التضخم البالغ XNUMX٪ لأكثر من XNUMX عام .الفطرة العامة هي أن العقارات مضادة للتضخم ، وهذا صحيح ، فبعد خصم معدل التضخم لن ترتفع أسعار المساكن بشكل أساسي.
美國在過去123年中發生過3次十年累計漲幅超過100％的階段，分別是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年間的地產大牛市是因為1943～1947年因二戰帶來 的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17％，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10％，其餘年份的平均漲幅只有2％，扣除通脹後是負增長。
حدث السوق الصاعد الكبير بين عامي 1969 و 1986 بشكل رئيسي من 1974 إلى 1979 ، بمتوسط معدل نمو سنوي 11٪ ، ولكن بعد خصم التضخم ، كان معدل النمو السنوي 2٪ فقط ، وكان متوسط معدل النمو للسنوات المتبقية 5٪ وبعد خصم معدل التضخم كان سلبيا. حدث السوق الصاعد الكبير من 1995 إلى 2007 بشكل رئيسي من 1999 إلى 2005 ، بمتوسط معدل نمو سنوي 11٪ ، وبعد خصم التضخم ، كان لا يزال 8٪.ثبت لاحقًا أن هذه الزيادة التي تجاوزت التضخم كانت فقاعة. بدأت أسعار المساكن في الانخفاض في عام 2006 ، مما أدى إلى أزمة الرهن العقاري. وبحلول عام 2011 ، بعد خصم التضخم ، كانت أسعار المساكن الأمريكية بالفعل أقل مما كانت عليه في عام 1895 قبل أكثر من قرن .
كانت هناك ثلاثة أسواق عقارية صاعدة في الولايات المتحدة على مدى المائة عام الماضية.كان التضخم المعاصر مدفوعًا بالكامل بالسوق الصاعدة في السبعينيات ، فقد أظهر السوق الصاعد في أواخر التسعينيات وقبل الأزمة المالية تشكيل فقاعة ، أي سوق صاعدة مزيفة.كان النمو الذي كان مدفوعًا حقًا بالطلب وتجاوز التضخم فقط من عام 70 إلى عام 20.على المدى الطويل ، فإن الزيادة في أسعار المساكن في الولايات المتحدة هي في الأساس معدل التضخم في الولايات المتحدة.
ما مدى سرعة ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة؟
يوضح الشكل 3.07 قانونين لسوق الإسكان في الولايات المتحدة.أولاً ، معدل النمو طويل الأجل لأسعار المساكن الأمريكية هو XNUMX٪ ، وهو أعلى قليلاً من معدل التضخم في الولايات المتحدة.ثانيًا ، إذا انحرفت تغيرات الأسعار عن هذا المحور ، سواء كانت مرتفعة جدًا أو منخفضة جدًا ، فيمكن توقع الاتجاه التالي ، أي أنه سيعود إلى هذا المحور.
يخبرنا هذا المحور أيضًا أنه اعتبارًا من عام 2013 ، عادت أسعار المساكن في الولايات المتحدة إلى متوسط السعر التاريخي أو حتى أعلى قليلاً منه بعد خصم التضخم بعد أن شهدت انخفاضًا من عام 2006 إلى عام 2011 وزيادة من عام 2012 إلى عام 2013.وهذا يدل على أن أسعار المساكن الأمريكية لن ترتفع أعلى من المتوسط التاريخي (3٪) في المستقبل.تشمل العوامل الأخرى التي يمكن أخذها في الاعتبار ارتفاع تكاليف التمويل التي نجمت عن انسحاب الولايات المتحدة من التسهيل الكمي ، وتعافي الاقتصاد الأمريكي.هذان العاملان لهما تأثيرات معاكسة على أسعار المساكن.
بالإضافة إلى النظر إلى أسعار المساكن المعدلة حسب التضخم ، هناك مؤشر مهم آخر معترف به على نطاق واسع لقياس أسعار المساكن والتنبؤ بأسعار المساكن وهو نسبة الإيجار إلى أسعار المساكن.المنطق هو أن الإيجار يمثل طلبًا حقيقيًا (وليس قيمة استثمارية) ، ويمكن لأسعار المساكن بالنسبة لهذا الطلب أن تقيس سعر أسعار المساكن.
如圖二所示，1960年第一季度到2013年第一季度間，美國平均房租對房價比率為4．98％。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率達38％。
الشكل الثاني
مصدر البيانات: مكتب الولايات المتحدة لإحصائيات العمل ، جامعة ويسكونسن
إذا كانت نسبة الإيجار إلى سعر المنزل أقل بكثير من المتوسط التاريخي ، مثل الأسهم ذات نسبة السعر إلى الأرباح المرتفعة ، فإما أن يكون الإيجار منخفضًا جدًا بالنسبة لسعر المنزل ، وسيرتفع الإيجار بسرعة ؛ أو سعر المنزل أعلى من الإيجار ، ستنخفض أسعار المساكن أو يرتفع الإيجار ، لكن أسعار المنازل لن ترتفع.
إذن ، هل تعود نسبة الإيجار إلى سعر المسكن إلى المعدل التاريخي من خلال ارتفاع الإيجارات أو انخفاض أسعار المساكن؟ في الولايات المتحدة.المقالة الآن صادمة للقراءة ، وهي تقرأ كالتالي:
"وفقًا لبيانات من الولايات المتحدة منذ عام 1960 ، قمنا ببناء سلسلة زمنية لنسبة الإيجار إلى أسعار المساكن ووجدنا أن نسبة الإيجار إلى أسعار المنازل في الولايات المتحدة من 1960 إلى 1995 كانت بين 5٪ و 5٪ ، لكنها كانت بعد عام 5 بفترة وجيزة. الانحدار. بحلول نهاية عام 1995 ، وصلت نسبة الإيجار إلى سعر المسكن إلى أدنى مستوى تاريخي يبلغ 2006٪. إذا كانت نسبة سعر الإيجار إلى المنزل ستعود إلى المتوسط التاريخي في في السنوات الخمس المقبلة ، قد تنخفض أسعار المساكن كثيرًا ".
في القصة اللاحقة ، كما هو موضح في الشكل 2008 ، ارتفعت نسبة الإيجار إلى سعر المنزل بشكل حاد ، مقتربة من المتوسط التاريخي.تم تحقيق هذا التعديل من خلال الانخفاض في أسعار المساكن ، بما في ذلك أكبر انخفاض في عام واحد في الولايات المتحدة في المائة عام الماضية الذي حدث في عام 100.
تاريخ أسعار المساكن في المدن الأربع الكبرى
هل ستتبع مدن الدرجة الأولى في الولايات المتحدة أسعارًا مختلفة للإسكان؟ دعنا نراجع سجل أسعار المساكن لبعض المدن الرئيسية في الولايات المتحدة منذ أواخر الثمانينيات.
يوضح الشكل 80 أسعار المساكن الفعلية لأربع مدن من الدرجة الأولى في الولايات المتحدة: نيويورك وبوسطن ولوس أنجلوس وسان فرانسيسكو من أواخر الثمانينيات إلى عام 2013 ، بعد خصم التضخم.
الشكل 3.1 أسعار المساكن الحقيقية في نيويورك
الشكل 3.2 أسعار المنازل الحقيقية في بوسطن ومعدل التضخم
الشكل 3.3 أسعار المنازل الحقيقية ومعدلات التضخم في لوس أنجلوس
3.4 أسعار المنازل في سان فرانسيسكو الحقيقية ومعدل التضخم
إذا تم تحويل أسعار المساكن في نيويورك إلى دولار أمريكي واحد في بداية عام 1988 ، فبحلول عام 2013 ، ستكون أسعار المساكن في نيويورك 0 دولارًا بالضبط بعد خصم التضخم الأمريكي.بعبارة أخرى ، فإن معدل نمو أسعار المساكن في نيويورك على مدار الـ 99 عامًا الماضية دقيق للغاية ، ويصادف أنه معدل التضخم في الولايات المتحدة ، حيث شهدت خلاله انخفاضًا حادًا في أسعار المنازل في التسعينيات.
包括三菱地產於1996 年宣布洛克菲勒中心項目破產，以3．08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約 房價在21世紀初開始大幅度上漲，2006年達到頂點的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的輪迴。
類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1美元，2013年漲到1．08美元，相當於扣除通脹後以每年0．3％的速度增長，其間也經歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．12美元，相當於扣除通脹後以每年0．46％的速度增長。
如果1988年初把舊金山的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．29美元，相當於扣除通脹後以每年1％的速度增長。舊金山房價漲幅最大的一個原因是硅谷造富的驅動。
يبلغ متوسط معدل النمو السنوي لأسعار المساكن في الولايات المتحدة على مدى المائة عام الماضية حوالي 100٪ ، وهو أعلى قليلاً من معدل التضخم في الولايات المتحدة (3٪).إذا كانت الزيادة أعلى بكثير من معدل التضخم ، فلن يكون هناك نمو أو انخفاض في المستقبل.
هذا القانون دقيق لدرجة أنه في هذه المائة عام ، كان 100 ~ 1943 هو المرحلة الوحيدة التي تفوقت بوضوح على التضخم ولم تتراجع.
لا تنطبق هذه القاعدة على الولايات المتحدة فحسب ، بل تنطبق أيضًا على مدن الدرجة الأولى.بحلول عام 2013 ، تجاوز متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة المتوسط التاريخي بعد خصم التضخم ، ولا يعني ذلك أن السلع رخيصة ، بل يعني أن متوسط الزيادة السنوية في أسعار المنازل في المستقبل يجب أن يكون أقل من 3٪.ما إذا كان معدل العائد مرتفعًا بدرجة كافية وما إذا كان يمكن أن يحقق الغرض من تنويع الاستثمار هو مسألة رأي.ومع ذلك ، كمستثمر صيني ، يجب أن تعرف هذا القانون.
اقتراحات للقراءة: "شراء منزل أو شراء التأمين؟ بعد تطبيق معيار الإبلاغ المشترك ، مقارنة بين استراتيجيات الاستثمار في الولايات المتحدة"
(هذه المقالة مأخوذة من الإنترنت وتم نشرها بعد التحرير والتحرير على هذا الموقع.)
