Geschrieben von (Amerikanischer LebensführerAnmerkung des Herausgebers) In den letzten XNUMX Jahren hat das Verhältnis zwischen der durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate der US-Immobilienpreise und der Inflationsrate die US-Immobilienpreise genau vorhergesagt. Ob die Renditen der Anleger hoch genug sind und ob sie den Zweck einer Diversifizierung der Investitionen erreichen können kann als Referenz verwendet werden.
China ist führend in Immobilieninvestitionen in Übersee
Neben einem Rekordhoch in erstklassigen Städten war es 2013 auch ein beispielloses "Siegeljahr" für chinesische Käufer aus Übersee.
绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目。复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场。SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40％的股权。中国平安以24亿元买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼；万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼……中国企业在欧美大都市购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
Nach Untersuchungen von Hurun, einer chinesischen Vermögensforschungsorganisation, sind 64% der chinesischen Millionäre eingewandert oder bereiten sich auf die Einwanderung mit ihrem Vermögen vor, und 1/3 der chinesischen Superreichen (Milliardäre) sind eingewandert.Wenn davon ausgegangen wird, dass diese vermögende Gruppe 5% der investierbaren Immobilien in Immobilien in Übersee investiert, werden Billionen Yuan ohne andere unterstützende Dienstleistungen nachgefragt.
Diese Nachfrage ist zusammen mit der Erwartung einer Aufwertung des RMB sowie den Beschränkungen und Risiken inländischer Immobilien der Hauptgrund für die Expansion nach Übersee.
Japans Expansionsgeschichte in Übersee
Diejenigen, die mit der Geschichte vertraut sind, werden in den späten 20er Jahren unfreiwillig an Japan denken.
Zu dieser Zeit erlebte Japan einen langfristigen Bullenmarkt an den Immobilien- und Aktienmärkten.Viele große Unternehmen haben Vermögensverwaltungsabteilungen eingerichtet, um Immobilien- und Aktieninvestitionen zu verwalten, und ihre Gewinne übersteigen sogar ihr Hauptgeschäft.Der Grundstückspreis von Tokio, Japan, soll in der Lage sein, die gesamten Vereinigten Staaten zu kaufen.
Japanische Unternehmen und wohlhabende Menschen haben nach dem Erleben des großen Bullenmarktes auf dem Immobilienmarkt und der Aufwertung des Yen ihr Augenmerk auf Übersee gerichtet, und eines der Hauptziele von Investitionen sind Immobilien in den Vereinigten Staaten.
Das wegweisende Ereignis war, dass Mitsubishi Real Estate 1989 ein denkmalgeschütztes Gebäude in Manhattan, New York-Rockefeller Center, für 13 Milliarden US-Dollar kaufte.Zufälligerweise liegt Chinas erstes Ziel für den Kauf von Wohnimmobilien in Übersee heute, mehr als 7 Jahre später, laut Hurun-Bericht immer noch in den USA, und Manhattans Wahrzeichen werden häufig von den Chinesen übernommen.Die Chinesen sind nach den Kanadiern die größte ausländische Gruppe von Eigenheimkäufern in den USA.
Als Investor sind verschiedene Probleme besorgniserregend:Sind die Immobilienpreise in den USA jetzt teuer? Was sind die wichtigsten Gesetze des US-amerikanischen Immobilienmarktes? Wie hoch ist die hohe Rendite für den Kauf eines Hauses in den USA jetzt?
Das Wachstum der US-Immobilienpreise entspricht der Inflationsrate
根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。
Abbildung 123: Die Geschichte der Immobilienpreise in den USA nach Abzug der Inflation in XNUMX Jahren
Quelle: US Bureau of Labour Statistics, Universität von Wisconsin
Wie schnell steigen die US-Immobilienpreise in einem normalen Jahr?
In den letzten 123 Jahren betrug die durchschnittliche endogene (geometrische) Wachstumsrate der US-Immobilienpreise 3.07%.Woher kommt die Logik dieser Zahl? In den gleichen 123 Jahren betrug die US-VPI-Inflationsrate 2.82% (Abbildung 0.25), und die US-Immobilienpreise stiegen mehr als hundert Mal höher als die Inflationsrate von XNUMX% Jahre.Der allgemeine gesunde Menschenverstand ist, dass Immobilien gegen Inflation sind. Dies ist wahr. Nach Abzug der Inflationsrate werden die Immobilienpreise grundsätzlich nicht steigen.
美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100％的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来 的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17％，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10％，其余年份的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。
Der große Bullenmarkt zwischen 1969 und 1986 trat hauptsächlich von 1974 bis 1979 mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 11% auf. Nach Abzug der Inflation betrug die jährliche Wachstumsrate jedoch nur 2%. Die durchschnittliche Wachstumsrate für die verbleibenden Jahre betrug 5%. und nach Abzug der Inflation war es negativ. Der Big Bull-Markt von 1995 bis 2007 war hauptsächlich von 1999 bis 2005 mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 11% und nach Abzug der Inflation immer noch 8% zu verzeichnen.Dieser Anstieg, der die Inflation übertraf, erwies sich später als Blase. Die Immobilienpreise begannen 2006 zu fallen und lösten eine Subprime-Hypothekenkrise aus. Bis 2011 waren die US-Immobilienpreise nach Abzug der Inflation bereits niedriger als 1895, mehr als ein Jahrhundert vor.
In den letzten 70 Jahren gab es in den USA drei Immobilienbullenmärkte.Der Bullenmarkt in den 20er Jahren war vollständig von der gegenwärtigen Inflation getrieben. Der Bullenmarkt in den späten 90er Jahren und vor der Finanzkrise zeigte die Bildung einer Blase, dh eines gefälschten Bullenmarktes.Das Wachstum, das wirklich von der Nachfrage getrieben wurde und die Inflation überstieg, war nur von 1943 bis 1947.Langfristig entspricht der Anstieg der US-Immobilienpreise im Wesentlichen der US-Inflationsrate.
Wie schnell werden die US-Immobilienpreise steigen?
Abbildung 3.07 zeigt zwei Gesetze des US-amerikanischen Immobilienmarktes.Erstens beträgt die langfristige Wachstumsrate der US-Immobilienpreise XNUMX% und liegt damit leicht über der US-Inflationsrate.Zweitens, wenn die Preisänderungen von dieser Achse abweichen, ob zu hoch oder zu niedrig, kann der nachfolgende Trend vorhergesagt werden, dh er wird zu dieser Achse zurückkehren.
Diese Achse zeigt uns auch, dass die US-Immobilienpreise ab 2013 nach Abzug der Inflation nach einem Rückgang von 2006 bis 2011 und einem Anstieg von 2012 bis 2013 auf den historischen Durchschnittspreis zurückgekehrt sind oder diesen sogar geringfügig übersteigen.Dies zeigt, dass die US-Immobilienpreise in Zukunft nicht höher als der historische Durchschnitt (3%) steigen werden.Weitere Faktoren, die berücksichtigt werden können, sind der Anstieg der Finanzierungskosten, der durch den Rückzug der Vereinigten Staaten aus der quantitativen Lockerung verursacht wurde, und die Erholung der US-Wirtschaft.Diese beiden Faktoren wirken sich gegensätzlich auf die Immobilienpreise aus.
Neben der Betrachtung der inflationsbereinigten Immobilienpreise ist das Verhältnis von Miete zu Immobilienpreisen ein weiterer weithin anerkannter wichtiger Indikator für die Messung des Immobilienpreispreises und die Vorhersage der Immobilienpreisentwicklung.Die Logik ist, dass die Miete die reale Nachfrage (nicht den Investitionswert) darstellt und die Immobilienpreise im Verhältnis zu dieser Nachfrage den Preis der Immobilienpreise messen können.
如图二所示，1960年第一季度到2013年第一季度间，美国平均房租对房价比率为4．98％。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率达38％。
Abbildung II
Datenquelle: US Bureau of Labour Statistics, Universität von Wisconsin
Wenn das Verhältnis von Miete zu Hauspreis viel niedriger ist als der historische Durchschnitt, wie bei einer Aktie mit einem hohen Kurs-Gewinn-Verhältnis, ist entweder die Miete im Verhältnis zum Hauspreis zu niedrig und die Miete steigt schnell oder der Hauspreis ist im Verhältnis zur Miete zu hoch. Die Immobilienpreise werden fallen oder die Miete wird steigen, aber die Immobilienpreise werden nicht steigen.
Ist das Miet-Haus-Preis-Verhältnis durch steigende Mieten oder fallende Immobilienpreise wieder auf dem historischen Durchschnitt? 2007 veröffentlichten drei amerikanische Ökonomen (Davisa, Lehnertb, Maninb) einen Artikel über das Gesamt-Miet-Haus-Preis-Verhältnis in die Vereinigten Staaten.Der Artikel ist jetzt schockierend zu lesen und lautet wie folgt:
"Nach Angaben aus den USA seit 1960 haben wir eine Zeitreihe des Verhältnisses von Miete zu Immobilienpreisen erstellt und festgestellt, dass das Verhältnis von Miete zu Immobilienpreisen in den USA zwischen 1960 und 1995 zwischen 5% und 5% lag. aber es war kurz nach 5. Rückgang. Bis Ende 1995 hatte das Miet-Haus-Preis-Verhältnis ein historisches Tief von 2006% erreicht. Wenn das Miet-Haus-Preis-Verhältnis zum historischen Durchschnitt in der EU zurückkehren soll In den nächsten fünf Jahren könnten die Immobilienpreise stark fallen. "
In der späteren Geschichte ist, wie in Abbildung 2008 dargestellt, das Verhältnis von Miete zu Immobilienpreis stark gestiegen und nähert sich dem historischen Durchschnitt.Diese Anpassung wurde durch den Rückgang der Immobilienpreise erreicht, einschließlich des größten Einjahresrückgangs in den Vereinigten Staaten in den letzten 100 Jahren im Jahr XNUMX.
Die Geschichte der Immobilienpreise in den vier großen Städten
Werden die erstklassigen Städte in den USA unterschiedlichen Immobilienpreisen folgen? Sehen wir uns die Immobilienpreisentwicklung einiger Großstädte in den USA seit den späten 80er Jahren an.
Abbildung 80 zeigt die tatsächlichen Immobilienpreise von vier erstklassigen Städten in den USA: New York, Boston, Los Angeles und San Francisco von Ende der 2013er bis XNUMX nach Abzug der Inflation.
Abbildung 3.1 Reale Immobilienpreise in New York
Abbildung 3.2 Immobilienpreise und Inflationsrate in Boston
Abbildung 3.3 Reale Immobilienpreise und Inflationsraten in Los Angeles
3.4 Realer Immobilienpreis und Inflationsrate in San Francisco
Wenn die New Yorker Immobilienpreise zu Beginn des Jahres 1988 in einen US-Dollar umgerechnet würden, würden die New Yorker Immobilienpreise bis 2013 nach Abzug der US-Inflation genau 0 USD betragen.Mit anderen Worten, die Wachstumsrate der Immobilienpreise in New York in den letzten 99 Jahren ist sehr genau. Es handelt sich zufällig um die Inflationsrate in den Vereinigten Staaten, in deren Verlauf die Immobilienpreise in den neunziger Jahren stark gesunken sind.
包括三菱地产于1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3．08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约 房价在21世纪初开始大幅度上涨，2006年达到顶点的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元，2013年涨到1．08美元，相当于扣除通胀后以每年0．3％的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．12美元，相当于扣除通胀后以每年0．46％的速度增长。
如果1988年初把旧金山的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．29美元，相当于扣除通胀后以每年1％的速度增长。旧金山房价涨幅最大的一个原因是硅谷造富的驱动。
Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate der US-Immobilienpreise in den letzten 100 Jahren liegt bei etwa 3% und damit leicht über der US-Inflationsrate (2%).Wenn der Anstieg viel höher als die Inflationsrate ist, wird es in Zukunft kein Wachstum oder Rückgang geben.
Dieses Gesetz ist so präzise, dass in diesen 100 Jahren nur 1943 bis 1947 die einzige Phase war, die die Inflation deutlich übertraf und nicht zurückfiel.
Diese Regel gilt nicht nur für die Vereinigten Staaten, sondern auch für erstklassige Städte.Bis 2013 lag der durchschnittliche Immobilienpreis in den USA nach Abzug der Inflation über dem historischen Durchschnitt. Es ist nicht so, dass die Waren billig sind, aber es bedeutet, dass der durchschnittliche jährliche Anstieg der Immobilienpreise in Zukunft weniger als 3% betragen sollte.Ob diese Rendite hoch genug ist und ob sie den Zweck der Diversifizierung von Anlagen erreichen kann, ist Ansichtssache.Als chinesischer Investor sollten Sie dieses Gesetz jedoch kennen.
Literatur-Empfehlungen: "Ein Haus kaufen oder eine Versicherung kaufen? Nach der Implementierung von CRS die Strategie der Investition in die Vereinigten Staaten"
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