Geschrieben von (Amerikanischer LebensführerAnmerkung des Herausgebers) In den letzten XNUMX Jahren hat das Verhältnis zwischen der durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate der US-Immobilienpreise und der Inflationsrate die US-Immobilienpreise genau vorhergesagt. Ob die Renditen der Anleger hoch genug sind und ob sie den Zweck der Diversifizierung erreichen können als Referenz verwendet werden.
China ist führend in Immobilieninvestitionen in Übersee
Neben einem Rekordhoch in erstklassigen Städten war es 2013 auch ein beispielloses "Siegeljahr" für chinesische Käufer aus Übersee.
綠地集團以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項目。復星國際以總價格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場。SOHO與巴西財團聯手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40％的股權。中國平安以24億元買下了英國倫敦地標性建築勞合社大樓；萬科亦表示將進軍曼哈頓的摩天大樓……中國企業在歐美大都市購房狂潮的背後，是中國高凈值人群的移民潮。
Laut einer Studie von Hurun, einer chinesischen Vermögensforschungsorganisation, sind 64% der chinesischen Millionäre eingewandert oder bereiten sich auf die Einwanderung mit ihrem Vermögen vor, und 1/3 der chinesischen Superreichen (Milliardäre) sind eingewandert.Wenn davon ausgegangen wird, dass diese vermögende Gruppe 5% der investierbaren Immobilien in Immobilien in Übersee investiert, wird eine Nachfrage von Billionen Yuan generiert, ohne andere unterstützende Dienstleistungen.
Diese Nachfrage ist zusammen mit der Erwartung einer Aufwertung des RMB sowie den Beschränkungen und Risiken inländischer Immobilien der Hauptgrund für die Expansion nach Übersee.
Japans Expansionsgeschichte in Übersee
Diejenigen, die mit der Geschichte vertraut sind, werden in den späten 20er Jahren unfreiwillig an Japan denken.
Zu dieser Zeit erlebte Japan einen langfristigen Bullenmarkt an den Immobilien- und Aktienmärkten.Viele große Unternehmen haben Vermögensverwaltungsabteilungen eingerichtet, um Immobilien- und Aktieninvestitionen zu verwalten, und ihre Gewinne übersteigen sogar ihr Hauptgeschäft.Der Grundstückspreis von Tokio, Japan, soll in der Lage sein, die gesamten Vereinigten Staaten zu kaufen.
Nachdem japanische Unternehmen und wohlhabende Menschen den Bullenmarkt auf dem Immobilienmarkt und die Aufwertung des Yen erlebt haben, haben sie Übersee im Visier. Eines der Hauptziele von Investitionen sind amerikanische Immobilien.
Das wegweisende Ereignis war, dass Mitsubishi Real Estate 1989 ein denkmalgeschütztes Gebäude in Manhattan, New York-Rockefeller Center, für 13 Milliarden US-Dollar kaufte.Zufälligerweise liegt Chinas erstes Ziel für den Kauf von Wohnimmobilien in Übersee heute, mehr als 7 Jahre später, laut Hurun-Bericht immer noch in den USA, und Manhattans Wahrzeichen werden häufig von den Chinesen übernommen.Die Chinesen sind nach den Kanadiern die größte ausländische Gruppe von Eigenheimkäufern in den USA.
Als Investor sind verschiedene Probleme besorgniserregend:Sind die Immobilienpreise in den USA jetzt teuer? Was sind die wichtigsten Gesetze des US-amerikanischen Immobilienmarktes? Wie hoch ist die hohe Rendite für den Kauf eines Hauses in den USA jetzt?
Das Wachstum der US-Immobilienpreise entspricht der Inflationsrate
根據美國最權威的凱西·席勒(2013年諾貝爾經濟學獎獲得者)房價指數，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(佔23％)，95年是上漲的(佔77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18％。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26％；第二次是2006～2011年由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累計跌幅達33％。
Abbildung 123: Die Geschichte der Immobilienpreise in den USA nach Abzug der Inflation in XNUMX Jahren
Quelle: US Bureau of Labour Statistics, Universität von Wisconsin
Wie schnell steigen die US-Immobilienpreise in einem normalen Jahr?
In den letzten 123 Jahren betrug die durchschnittliche endogene (geometrische) Wachstumsrate der US-Immobilienpreise 3.07%.Woher kommt die Logik dieser Zahl? In den gleichen 123 Jahren betrug die US-VPI-Inflationsrate 2.82% (Abbildung 0.25), und die US-Immobilienpreise stiegen mehr als XNUMX Jahre lang mit einer Rate, die höher war als die Inflationsrate von XNUMX% .Der allgemeine gesunde Menschenverstand ist, dass Immobilien gegen Inflation sind. Dies ist wahr. Nach Abzug der Inflationsrate werden die Immobilienpreise grundsätzlich nicht steigen.
美國在過去123年中發生過3次十年累計漲幅超過100％的階段，分別是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年間的地產大牛市是因為1943～1947年因二戰帶來 的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17％，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10％，其餘年份的平均漲幅只有2％，扣除通脹後是負增長。
Der Big Bull-Markt von 1969 bis 1986 trat hauptsächlich von 1974 bis 1979 mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 11% auf. Nach Abzug der Inflation betrug die jährliche Wachstumsrate jedoch nur 2%. Die durchschnittliche Wachstumsrate für die verbleibenden Jahre betrug 5%. und nach Abzug der Inflationsrate war es ein negatives Wachstum. Der Big Bull-Markt von 1995 bis 2007 war hauptsächlich von 1999 bis 2005 mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 11% und nach Abzug der Inflation immer noch 8%.Dieser Anstieg, der die Inflation übertraf, erwies sich später als Blase. Die Immobilienpreise begannen 2006 zu fallen und lösten eine Subprime-Hypothekenkrise aus. Bis 2011 waren die amerikanischen Immobilienpreise nach Abzug der Inflation bereits niedriger als vor mehr als einem Jahrhundert im Jahr 1895 .
In den letzten 70 Jahren gab es in den USA drei Immobilienbullenmärkte.Der Bullenmarkt in den 20er Jahren war vollständig von der gegenwärtigen Inflation getrieben. Der Bullenmarkt in den späten 90er Jahren und vor der Finanzkrise zeigte die Bildung einer Blase, dh eines gefälschten Bullenmarktes.Das Wachstum, das wirklich von der Nachfrage getrieben wurde und die Inflation überstieg, war nur von 1943 bis 1947.Langfristig ist der Anstieg der US-Immobilienpreise im Wesentlichen die US-Inflationsrate.
Wie schnell werden die US-Immobilienpreise steigen?
Abbildung 3.07 zeigt zwei Gesetze des US-amerikanischen Immobilienmarktes.Erstens beträgt die langfristige Wachstumsrate der US-Immobilienpreise XNUMX% und liegt damit leicht über der US-Inflationsrate.Zweitens, wenn die Preisänderungen von dieser Achse abweichen, ob zu hoch oder zu niedrig, kann der nachfolgende Trend vorhergesagt werden, dh er kehrt zu dieser Achse zurück.
Diese Achse zeigt uns auch, dass die US-Immobilienpreise ab 2013 nach Abzug der Inflation nach einem Rückgang von 2006 bis 2011 und einem Anstieg von 2012 bis 2013 wieder auf den historischen Durchschnittspreis zurückgekehrt sind oder diesen sogar geringfügig übersteigen.Dies zeigt, dass die US-Immobilienpreise in Zukunft nicht höher als der historische Durchschnitt (3%) steigen werden.Weitere Faktoren, die berücksichtigt werden können, sind der Anstieg der Finanzierungskosten, der durch den Rückzug der Vereinigten Staaten aus der quantitativen Lockerung und die Erholung der US-Wirtschaft verursacht wurde.Diese beiden Faktoren wirken sich gegensätzlich auf die Immobilienpreise aus.
Neben der Betrachtung der inflationsbereinigten Immobilienpreise ist das Verhältnis von Miete zu Immobilienpreisen ein weiterer weithin anerkannter wichtiger Indikator für die Messung der Immobilienpreise und die Vorhersage der Immobilienpreise.Die Logik ist, dass die Miete die reale Nachfrage (nicht den Investitionswert) darstellt und die Immobilienpreise im Verhältnis zu dieser Nachfrage den Preis der Immobilienpreise messen können.
如圖二所示，1960年第一季度到2013年第一季度間，美國平均房租對房價比率為4．98％。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率達38％。
Abbildung II
Datenquelle: US Bureau of Labour Statistics, Universität von Wisconsin
Wenn das Verhältnis von Miete zu Hauspreis viel niedriger ist als der historische Durchschnitt, wie bei einer Aktie mit einem hohen Kurs-Gewinn-Verhältnis, ist entweder die Miete im Verhältnis zum Hauspreis zu niedrig und die Miete steigt schnell oder der Hauspreis ist im Verhältnis zur Miete zu hoch. Die Immobilienpreise werden fallen oder die Miete wird steigen, aber die Immobilienpreise werden nicht steigen.
Ist das Miet-Haus-Preis-Verhältnis durch steigende Mieten oder fallende Immobilienpreise wieder auf dem historischen Durchschnitt? 2007 veröffentlichten drei amerikanische Ökonomen (Davisa, Lehnertb, Maninb) einen Artikel über das gesamte Miet-Haus-Preis-Verhältnis in die Vereinigten Staaten.Der Artikel ist jetzt schockierend zu lesen und lautet wie folgt:
"Nach Angaben aus den USA seit 1960 haben wir eine Zeitreihe des Verhältnisses von Miete zu Immobilienpreisen erstellt und festgestellt, dass das Verhältnis von Miete zu Immobilienpreisen in den USA von 1960 bis 1995 zwischen 5% und 5% lag , aber es war kurz nach 5. Rückgang. Bis Ende 1995 hatte das Miet-Haus-Preis-Verhältnis ein historisches Tief von 2006% erreicht. Wenn das Miet-Haus-Preis-Verhältnis auf den historischen Durchschnitt in zurückkehren soll In den nächsten fünf Jahren könnten die Immobilienpreise stark fallen. "
In der späteren Geschichte ist, wie in Abbildung 2008 dargestellt, das Verhältnis von Miete zu Immobilienpreis stark gestiegen und nähert sich dem historischen Durchschnitt.Diese Anpassung wurde durch den Rückgang der Immobilienpreise erreicht, einschließlich des größten Einjahresrückgangs in den Vereinigten Staaten in den letzten 100 Jahren im Jahr XNUMX.
Die Geschichte der Immobilienpreise in den vier großen Städten
Werden die erstklassigen Städte in den USA unterschiedlichen Immobilienpreisen folgen? Sehen wir uns die Immobilienpreisentwicklung einiger Großstädte in den USA seit den späten 80er Jahren an.
Abbildung 80 zeigt die tatsächlichen Immobilienpreise von vier erstklassigen Städten in den USA: New York, Boston, Los Angeles und San Francisco von Ende der 2013er bis XNUMX nach Abzug der Inflation.
Abbildung 3.1 Reale Immobilienpreise in New York
Abbildung 3.2 Immobilienpreise und Inflationsrate in Boston
Abbildung 3.3 Reale Immobilienpreise und Inflationsraten in Los Angeles
3.4 Immobilienpreise und Inflationsrate in San Francisco
Wenn die New Yorker Immobilienpreise zu Beginn des Jahres 1988 in einen US-Dollar umgerechnet würden, würden die New Yorker Immobilienpreise bis 2013 nach Abzug der US-Inflation genau 0 USD betragen.Mit anderen Worten, die Wachstumsrate der Immobilienpreise in New York in den letzten 99 Jahren ist sehr genau. Es handelt sich zufällig um die US-Inflationsrate, bei der die Immobilienpreise in den neunziger Jahren stark gesunken sind.
包括三菱地產於1996 年宣布洛克菲勒中心項目破產，以3．08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約 房價在21世紀初開始大幅度上漲，2006年達到頂點的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的輪迴。
類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1美元，2013年漲到1．08美元，相當於扣除通脹後以每年0．3％的速度增長，其間也經歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．12美元，相當於扣除通脹後以每年0．46％的速度增長。
如果1988年初把舊金山的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．29美元，相當於扣除通脹後以每年1％的速度增長。舊金山房價漲幅最大的一個原因是硅谷造富的驅動。
Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate der Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten in den letzten 100 Jahren beträgt etwa 3% und liegt damit leicht über der US-Inflationsrate (2%).Wenn der Anstieg viel höher als die Inflationsrate ist, wird es in Zukunft kein Wachstum oder Rückgang geben.
Dieses Gesetz ist so präzise, dass in diesen 100 Jahren nur 1943 bis 1947 die einzige Phase war, die die Inflation deutlich übertraf und nicht zurückfiel.
Diese Regel gilt nicht nur für die Vereinigten Staaten, sondern auch für erstklassige Städte.Bis 2013 lag der durchschnittliche Immobilienpreis in den USA nach Abzug der Inflation über dem historischen Durchschnitt. Es ist nicht so, dass die Waren billig sind, aber es bedeutet, dass der durchschnittliche jährliche Anstieg der Immobilienpreise in Zukunft weniger als 3% betragen sollte.Ob diese Rendite hoch genug ist und ob sie den Zweck der Diversifizierung von Anlagen erreichen kann, ist Ansichtssache.Als chinesischer Investor sollten Sie dieses Gesetz jedoch kennen.
Literatur-Empfehlungen: "Ein Haus kaufen oder eine Versicherung kaufen? Nach der Implementierung von CRS erfolgt der Strategievergleich von Investitionen in den USA"
(Dieser Artikel stammt aus dem Internet und wird nach dem Bearbeiten und Bearbeiten auf dieser Site veröffentlicht.)
