Размещено от (Американская сеть гидов по жизниПримечание редактора) За последние XNUMX лет взаимосвязь между среднегодовыми темпами роста цен на жилье в США и уровнем инфляции точно предсказала цены на жилье в США. Достаточно ли высока норма прибыли для инвесторов и могут ли они достичь цели диверсификация инвестиций может быть взята за основу.
Китай лидирует по инвестициям в зарубежную недвижимость
В 2013 году, помимо рекордно высоких цен на жилье в городах первого уровня, это был также беспрецедентный «год за границей» для китайцев, которые приобрели недвижимость за границей.
绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目。复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场。SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40％的股权。中国平安以24亿元买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼；万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼……中国企业在欧美大都市购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
Согласно исследованию Hurun, китайского исследовательского института благосостояния, 64 процента китайских миллионеров иммигрировали или готовятся к иммиграции со своим богатством, в то время как треть сверхбогатых (миллиардеров) Китая иммигрировала.Если предположить, что эта состоятельная группа инвестирует 1% своей инвестиционной собственности в зарубежную недвижимость, спрос на нее составит триллионы юаней, не считая других вспомогательных услуг.
Этот спрос в сочетании с ожиданиями повышения курса юаня, а также ограничениями и рисками в отношении внутренней недвижимости являются основными причинами зарубежной экспансии.
История зарубежной экспансии Японии
Те, кто знаком с историей, не могут не вспомнить Японию конца 20-х годов.
В то время Япония переживала долгосрочный бычий рынок недвижимости и фондовых рынков.Многие крупные компании создали финансовые отделы для управления недвижимостью и инвестирования в акции, и их прибыль даже превышает их основной бизнес.Говорят, что цена земли в Большом Токио, Япония, способна купить все Соединенные Штаты.
Японские компании и состоятельные люди, испытав на себе бычий рынок недвижимости и укрепление иены, обратили свое внимание на зарубежье, и одной из основных целей инвестиций является недвижимость в США.
Его знаменательным событием является то, что в 1989 году Mitsubishi Estate купила знаковое здание в Манхэттене, Нью-Йорк, Рокфеллеровский центр за 13 миллиарда долларов.Так совпало, что сегодня, более чем 7 лет спустя, согласно отчету Hurun, целью номер один для покупки жилья Китаем за границей по-прежнему являются Соединенные Штаты, а знаковые здания Манхэттена часто приобретаются китайцами.Китайцы стали крупнейшей группой покупателей жилья за границей в США после канадцев.
У инвестора есть несколько опасений:Дорогие ли сейчас цены на жилье в США, каковы основные законы рынка жилья в США, насколько высока норма прибыли при покупке дома в США?
Цены на жилье в США растут с той же скоростью, что и инфляция
根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。
Рисунок 123: XNUMX-летняя история цен на жилье в США после вычета инфляции
Источник: Бюро статистики труда США, Университет Висконсина.
Итак, как быстро растут цены на жилье в США в обычный год?
За последние 123 года средний эндогенный (геометрический) темп роста цен на жилье в США составил 3.07%.Откуда логика этой цифры?За те же 123 года уровень инфляции ИПЦ США составлял 2.82% (рисунок 0.25), а цены на жилье в США росли темпами выше уровня инфляции XNUMX% на протяжении более ста лет. годы.Общий здравый смысл состоит в том, что недвижимость антиинфляционна, и это правда, после вычета уровня инфляции цены на жилье практически не вырастут.
美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100％的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来 的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17％，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10％，其余年份的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。
Большой бычий рынок между 1969 и 1986 годами происходил в основном с 1974 по 1979 год, со среднегодовым темпом роста 11%, но годовой темп роста после вычета инфляции составлял всего 2%, а средний темп роста в остальные годы был 5%. Основной бычий рынок с 1995 по 2007 год происходил в основном с 1999 по 2005 год, со среднегодовым ростом на 11%, что по-прежнему составляет 8% после вычета инфляции.Это превышение инфляции оказалось пузырем: цены на жилье начали падать в 2006 г., вызвав кризис низкокачественной ипотеки, а к 2011 г. цены на жилье в США с поправкой на инфляцию были ниже, чем в 1895 г., более чем на столетие. назад.
За последние 70 лет в Соединенных Штатах было три бычьих рынка недвижимости.Бычий рынок 20-х был полностью обусловлен современной инфляцией, а бычий рынок с конца 90-х до финансового кризиса показал формирование пузыря, фальшивого бычьего рынка.Только в 1943–1947 годах рост реального спроса превысил инфляцию.В долгосрочной перспективе рост цен на жилье в США — это, по сути, уровень инфляции в США.
Как быстро будут расти цены на жилье в США?
На рис. 3.07 показаны два закона рынка жилья США.Во-первых, долгосрочные темпы роста цен на жилье в США составляют XNUMX%, что немного превышает уровень инфляции в США.Во-вторых, если изменения цен на жилье отклоняются от этой оси, будь то слишком высокие или слишком низкие, можно предсказать последующую тенденцию, то есть она вернется к этой оси.
Эта ось также говорит нам о том, что по состоянию на 2013 год цены на жилье в США вернулись, даже немного выше, чем историческая средняя цена после вычета инфляции, после снижения с 2006 по 2011 год и роста с 2012 по 2013 год.Это говорит о том, что в будущем цены на жилье в США не будут расти быстрее среднего исторического значения (3%).Другие факторы, которые следует учитывать, включают рост стоимости финансирования в результате выхода США из программы количественного смягчения и подъем экономики США.Эти два фактора оказывают противоположное влияние на цены на жилье.
В дополнение к рассмотрению цен на жилье с поправкой на инфляцию, еще одним общепризнанным показателем того, насколько дорогими и дешевыми являются цены на жилье и прогнозируют тенденции цен на жилье, является отношение арендной платы к цене.Логика заключается в том, что арендная плата представляет собой реальный спрос (а не инвестиционную стоимость), а цены на жилье по отношению к этому спросу могут измерять ценность цен на жилье.
如图二所示，1960年第一季度到2013年第一季度间，美国平均房租对房价比率为4．98％。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率达38％。
Диаграмма II
Источник данных: Бюро статистики труда США, Университет Висконсина.
Если отношение арендной платы к цене намного ниже среднего исторического значения, как в случае акций с высоким отношением цены к прибыли, то либо арендная плата слишком низка по сравнению с ценой на жилье, и арендная плата будет быстро расти; цена слишком высока по отношению к арендной плате, цены на жилье упадут или арендная плата вырастет, но цены на жилье не будут.
Вернется ли соотношение арендной платы к цене к среднему историческому значению из-за роста арендной платы или падения цен на жилье?В 2007 году три экономиста в Соединенных Штатах (Дэвиса, Ленертб, Манинб) опубликовали статью об общем соотношении арендной платы к цене. в Соединенных Штатах.Статья внушает благоговейный трепет, чтобы читать сейчас, и она гласит:
«Используя данные из Соединенных Штатов с 1960 года, мы построили временной ряд отношения ренты к цене и обнаружили, что между 1960 и 1995 годами отношение ренты к цене в Соединенных Штатах составляло от 5% до 5%, но вскоре после 5 г. понизился, а к концу 1995 г. отношение арендной платы к цене достигло исторического минимума в 2006%. цены могут сильно упасть».
В более поздней истории, как показано на рисунке 2008, отношение арендной платы к цене резко возросло и близко к среднему историческому значению.Эта корректировка была достигнута за счет падения цен на жилье, в том числе самого большого годового падения в США за более чем 100 лет, которое произошло в XNUMX году.
История цен на жилье в четырех крупных городах
Будут ли города первого уровня в Соединенных Штатах соблюдать другие законы о ценах на жилье? Давайте рассмотрим историю цен на жилье в некоторых крупных городах США с конца 80-х годов.
На рис. 80 показаны реальные цены на жилье после вычета инфляции с конца 2013-х по XNUMX год в четырех крупных городах США: Нью-Йорке, Бостоне, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.
Рисунок 3.1 Реальные цены на жилье в Нью-Йорке
Рисунок 3.2. Реальные цены на жилье в Бостоне и темпы инфляции
Рисунок 3.3 Реальные цены на жилье в Лос-Анджелесе и инфляция
3.4 Реальные цены на жилье в Сан-Франциско и уровень инфляции
Если перевести цены на жилье в Нью-Йорке в один доллар в начале 1988 года, к 2013 году цены на жилье в Нью-Йорке после вычета инфляции в США составили ровно 0 доллара.Другими словами, темпы роста цен на жилье в Нью-Йорке за последние 99 лет очень точны, в точности как темпы инфляции в Соединенных Штатах, которые испытали резкое падение цен на жилье в 25-х годах.
包括三菱地产于1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3．08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约 房价在21世纪初开始大幅度上涨，2006年达到顶点的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元，2013年涨到1．08美元，相当于扣除通胀后以每年0．3％的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．12美元，相当于扣除通胀后以每年0．46％的速度增长。
如果1988年初把旧金山的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．29美元，相当于扣除通胀后以每年1％的速度增长。旧金山房价涨幅最大的一个原因是硅谷造富的驱动。
Среднегодовой темп роста цен на жилье в США за последние 100 лет составляет около 3%, что несколько превышает уровень инфляции в США (2%).Если прирост намного превышает уровень инфляции, то роста не будет, либо произойдет спад.
Эта закономерность настолько точна, что за 100 лет только 1943-1947 годы были единственным периодом, который явно превзошел инфляцию и не откатился назад.
Это правило распространяется не только на США, но и на города первого эшелона.К 2013 году средняя цена дома в Соединенных Штатах после вычета инфляции превысила средний исторический показатель не потому, что он был дешевым, а потому, что среднегодовой рост цен на жилье в будущем должен был составить менее 3%.Является ли эта норма прибыли достаточно высокой и может ли она достичь цели диверсификации инвестиций, это вопрос мнения.Однако, как китайский инвестор, вы должны знать это правило.
Рекомендуемое чтение: "Купить дом или купить страховку? После внедрения CRS сравнение стратегий инвестирования в США
(Эта статья взята из Интернета и публикуется после редактирования и редактирования на этом сайте.)
