Размещено от (Американская сеть гидов по жизниПримечание редактора) За последние 100 лет взаимосвязь между среднегодовыми темпами роста цен на жилье в США и уровнем инфляции позволила точно предсказать цены на жилье в США. Достаточно ли высока доходность инвесторов и смогут ли они достичь цели диверсифицированных инвестиций? использовать в качестве ссылки. .
Китай лидирует по инвестициям в зарубежную недвижимость
Помимо рекордно высоких цен на жилье в городах первого эшелона, 2013 год также стал беспрецедентным годом для китайцев по покупке зарубежной недвижимости.
綠地集團以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項目。復星國際以總價格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場。SOHO與巴西財團聯手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40％的股權。中國平安以24億元買下了英國倫敦地標性建築勞合社大樓；萬科亦表示將進軍曼哈頓的摩天大樓……中國企業在歐美大都市購房狂潮的背後，是中國高凈值人群的移民潮。
Согласно исследованию Hurun, китайской организации по исследованию благосостояния, 64% китайских миллионеров иммигрировали или готовятся иммигрировать со своим богатством, в то время как 1/3 сверхбогатых людей (миллиардеров) Китая уже иммигрировали. Если предположить, что эта состоятельная группа инвестирует 5% своих инвестиционных активов в зарубежную недвижимость, это вызовет спрос в триллионах юаней, не считая других вспомогательных услуг.
Этот спрос в сочетании с ожиданиями повышения курса юаня, а также ограничениями и рисками в отношении внутренней недвижимости являются основными причинами зарубежной экспансии.
История зарубежной экспансии Японии
Те, кто знаком с историей, не могут не вспомнить Японию конца 20-х годов.
В то время Япония переживала долгосрочный бычий рынок недвижимости и фондовых рынков.Многие крупные компании создали финансовые отделы для операций с недвижимостью и инвестирования в акции, и их прибыль даже превышает их основной бизнес.Говорят, что цена земли в Большом Токио, Япония, способна купить все Соединенные Штаты.
Японские компании и состоятельные люди, испытав на себе бычий рынок недвижимости и укрепление иены, обратили свое внимание на зарубежье, и одной из основных целей инвестиций является недвижимость в США.
Его знаменательным событием является то, что в 1989 году Mitsubishi Estate купила знаковое здание в Манхэттене, Нью-Йорк, Рокфеллеровский центр за 13 миллиарда долларов.Так совпало, что сегодня, более чем 7 лет спустя, согласно отчету Hurun, целью номер один для покупки жилья Китаем за границей по-прежнему являются Соединенные Штаты, а знаковые здания Манхэттена часто приобретаются китайцами.Китайцы стали крупнейшей группой покупателей жилья за границей в США после канадцев.
У инвестора есть несколько опасений:Дорогие ли сейчас цены на жилье в США, каковы основные законы рынка жилья в США, насколько высока норма прибыли при покупке дома в США?
Цены на жилье в США растут с той же скоростью, что и инфляция
根據美國最權威的凱西·席勒(2013年諾貝爾經濟學獎獲得者)房價指數，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(佔23％)，95年是上漲的(佔77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18％。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26％；第二次是2006～2011年由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累計跌幅達33％。
Рисунок 123: XNUMX-летняя история цен на жилье в США после вычета инфляции
Источник: Бюро статистики труда США, Университет Висконсина.
Итак, как быстро растут цены на жилье в США в обычный год?
За последние 123 года средний эндогенный (геометрический) темп роста цен на жилье в США составил 3.07%.Откуда логика этой цифры?За те же 123 года уровень инфляции ИПЦ США составлял 2.82% (рисунок 0.25), а цены на жилье в США росли темпами выше уровня инфляции XNUMX% на протяжении более ста лет. годы.Общий здравый смысл таков, что недвижимость антиинфляционна, и это правда, после вычета уровня инфляции цены на жилье в принципе не вырастут.
美國在過去123年中發生過3次十年累計漲幅超過100％的階段，分別是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年間的地產大牛市是因為1943～1947年因二戰帶來 的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17％，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10％，其餘年份的平均漲幅只有2％，扣除通脹後是負增長。
Большой бычий рынок между 1969 и 1986 годами происходил в основном с 1974 по 1979 год, со среднегодовым темпом роста 11%, но годовой темп роста после вычета инфляции составлял всего 2%, а средний темп роста в остальные годы был 5%. Большой бычий рынок с 1995 по 2007 год происходил в основном с 1999 по 2005 год со среднегодовым приростом в 11%, что по-прежнему составляет 8% после вычета инфляции.Это превышение инфляции оказалось пузырем: цены на жилье начали падать в 2006 г., вызвав кризис низкокачественной ипотеки, а к 2011 г. цены на жилье в США с поправкой на инфляцию были ниже, чем в 1895 г., более чем на столетие. назад.
За последние 70 лет в Соединенных Штатах было три бычьих рынка недвижимости.Бычий рынок 20-х был полностью обусловлен современной инфляцией, а бычий рынок с конца 90-х до финансового кризиса показал формирование пузыря, фальшивого бычьего рынка.Только в 1943–1947 годах рост реального спроса превысил инфляцию.В долгосрочной перспективе рост цен на жилье в США — это, по сути, уровень инфляции в США.
Как быстро будут расти цены на жилье в США?
На рис. 3.07 показаны два закона рынка жилья США.Во-первых, долгосрочные темпы роста цен на жилье в США составляют XNUMX%, что немного превышает уровень инфляции в США.Во-вторых, если изменения цен на жилье отклоняются от этой оси, будь то слишком высокие или слишком низкие, можно предсказать последующую тенденцию, то есть она вернется к этой оси.
Эта ось также говорит нам о том, что по состоянию на 2013 год цены на жилье в США вернулись, даже немного выше, чем историческая средняя цена после вычета инфляции, после снижения с 2006 по 2011 год и роста с 2012 по 2013 год.Это говорит о том, что в будущем цены на жилье в США не будут расти быстрее среднего исторического значения (3%).Другие факторы, которые следует учитывать, включают рост стоимости финансирования в результате выхода США из программы количественного смягчения и подъем экономики США.Эти два фактора оказывают противоположное влияние на цены на жилье.
В дополнение к рассмотрению цен на жилье с поправкой на инфляцию, еще одним общепризнанным показателем того, насколько дорогими и дешевыми являются цены на жилье и прогнозируют тенденции цен на жилье, является отношение арендной платы к цене.Логика заключается в том, что арендная плата представляет собой реальный спрос (а не инвестиционную стоимость), а цены на жилье по отношению к этому спросу могут измерять ценность цен на жилье.
如圖二所示，1960年第一季度到2013年第一季度間，美國平均房租對房價比率為4．98％。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率達38％。
фигура 2
Источник данных: Бюро статистики труда США, Университет Висконсина.
Если отношение арендной платы к цене намного ниже среднего исторического значения, как в случае акций с высоким отношением цены к прибыли, то либо арендная плата слишком низка по сравнению с ценой на жилье, и арендная плата будет быстро расти; цена слишком высока по отношению к арендной плате, цены на жилье упадут или арендная плата вырастет, но цены на жилье не будут.
Вернется ли соотношение арендной платы к цене к среднему историческому значению из-за роста арендной платы или падения цен на жилье?В 2007 году три экономиста в Соединенных Штатах (Дэвиса, Ленертб, Манинб) опубликовали статью об общем соотношении арендной платы к цене. в Соединенных Штатах.Статья внушает благоговейный трепет, чтобы читать сейчас, и она гласит:
«Основываясь на данных США с 1960 года, мы построили временной ряд отношения арендной платы к цене дома и обнаружили, что между 1960 и 1995 годами соотношение арендной платы к цене дома в США составляло от 5% до 5%, но быстро К концу 5 года соотношение арендной платы и цен на жилье достигло исторического минимума в 1995%. цены могут сильно упасть».
В более поздней истории, как показано на рисунке 2008, отношение арендной платы к цене резко возросло и близко к среднему историческому значению.Эта корректировка была достигнута за счет падения цен на жилье, в том числе самого большого годового падения в США за более чем 100 лет, которое произошло в XNUMX году.
История цен на жилье в четырех крупных городах
Будут ли города первого уровня в Соединенных Штатах соблюдать другие законы о ценах на жилье? Давайте рассмотрим историю цен на жилье в некоторых крупных городах США с конца 80-х годов.
На рис. 80 показаны реальные цены на жилье после вычета инфляции с конца 2013-х по XNUMX год в четырех крупных городах США: Нью-Йорке, Бостоне, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.
Рисунок 3.1 Реальные цены на жилье в Нью-Йорке
Рисунок 3.2. Реальные цены на жилье в Бостоне и темпы инфляции
Рисунок 3.3 Реальные цены на жилье в Лос-Анджелесе и инфляция
3.4 Реальные цены на жилье в Сан-Франциско и уровень инфляции
Если перевести цены на жилье в Нью-Йорке в доллар в начале 1988 года, к 2013 году цены на жилье в Нью-Йорке после вычета инфляции в США составили ровно 0 доллара.Другими словами, темпы роста цен на жилье в Нью-Йорке за последние 99 лет очень точны, точно такие же, как темпы инфляции в Соединенных Штатах, которые испытали резкое падение цен на жилье в 25-х годах.
包括三菱地產於1996 年宣布洛克菲勒中心項目破產，以3．08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約 房價在21世紀初開始大幅度上漲，2006年達到頂點的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的輪迴。
類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1美元，2013年漲到1．08美元，相當於扣除通脹後以每年0．3％的速度增長，其間也經歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．12美元，相當於扣除通脹後以每年0．46％的速度增長。
如果1988年初把舊金山的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．29美元，相當於扣除通脹後以每年1％的速度增長。舊金山房價漲幅最大的一個原因是硅谷造富的驅動。
Среднегодовой темп роста цен на жилье в США за последние 100 лет составляет около 3%, что несколько превышает уровень инфляции в США (2%).Если прирост намного превышает уровень инфляции, то роста не будет, либо произойдет спад.
Эта закономерность настолько точна, что за 100 лет только 1943-1947 годы были единственным периодом, который явно превзошел инфляцию и не откатился назад.
Это правило распространяется не только на США, но и на города первого эшелона. К 2013 году средняя цена дома в США превысила историческую среднюю за вычетом инфляции. Это не означает, что товары дешевы, но это означает, что среднегодовой рост цен на жилье в будущем должен составить менее 3%. Достаточно ли высока эта норма прибыли и может ли она достичь цели диверсификации инвестиций, остается вопросом мнения. Однако, как китайские инвесторы, вы должны знать это правило.
Рекомендуемое чтение: "Купить дом или купить страховку? После внедрения CRS сравнение стратегий инвестирования в США
(Эта статья взята из Интернета и публикуется после составления и редактирования редакторами этого сайта.)
