投稿者 （アメリカンライフガイド編集者注）過去XNUMX年間、米国の住宅価格の平均年間成長率とインフレ率の関係は、米国の住宅価格を正確に予測してきました。投資家のリターン率が十分に高いかどうか、投資の多様化の目的を達成できるかどうか参照として使用できます。
中国が海外の不動産投資をリード
2013年は、一流都市で過去最高を記録しただけでなく、中国の海外バイヤーにとって前例のない「封印の年」でもありました。
绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目。复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场。SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40％的股权。中国平安以24亿元买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼；万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼……中国企业在欧美大都市购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
中国の富の研究機関であるHurunが実施した調査によると、中国の億万長者の64％が移民したか、富とともに移住する準備をしており、中国の超富裕層（億万長者）の1分の3が移民しています。この富裕層が投資可能な不動産の5％を海外の不動産に投資すると仮定すると、他の支援サービスを除いて、数兆元の需要が発生します。
この需要は、人民元の切り上げへの期待、および国内不動産の制限とリスクと相まって、海外展開の主な理由となっています。
日本の海外展開の歴史
歴史に詳しい人は、20年代後半の日本を思わず思い浮かべるでしょう。
当時、日本は不動産や株式市場で長期的な強気相場を経験していました。多くの大企業は、不動産や株式投資を管理するためにウェルスマネジメント部門を設立しており、その利益は本業を上回っています。日本の東京の地価は全米を買えると言われています。
日本企業や裕福な人々は、住宅市場の強気相場と円高を経験した後、海外に目を向けており、投資の主なターゲットのXNUMXつは米国の不動産です。
その画期的な出来事は、1989年に三菱不動産がニューヨークのマンハッタンにある画期的な建物であるロックフェラーセンターを13億7万米ドルで購入したことでした。偶然にも、20年以上経った今日、Hurunの報告によると、海外の住宅を購入するという中国の最初の目標は依然として米国にあり、マンハッタンのランドマーク的な建物は中国人によって頻繁に取り上げられています。中国人はカナダ人に次ぐ米国最大の海外住宅購入グループになりました。
投資家として、懸念されるいくつかの問題は次のとおりです。現在、米国の住宅価格は高いですか？米国の住宅市場の主な法律は何ですか？現在、米国で住宅を購入するための高い収益率はどれくらいですか？
米国の住宅価格の上昇はインフレ率に等しい
根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。
図123：XNUMX年間のインフレを差し引いた後の米国の住宅価格の履歴
出典：ウィスコンシン大学米国労働統計局
では、米国の住宅価格は通常の年にどれくらいの速さで上昇するのでしょうか。
過去123年間で、米国の住宅価格の平均内因性（幾何学的）成長率は3.07％でした。この数字の論理はどこから来ているのでしょうか？同じ123年間で、米国のCPIインフレ率は2.82％であり（図0.25）、米国の住宅価格はXNUMX％のインフレ率よりも高い速度でXNUMXを超えて上昇しました。年。不動産はインフレ防止であるというのが常識ですが、インフレ率を差し引いても基本的に住宅価格は上昇しません。
美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100％的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来 的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17％，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10％，其余年份的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。
1969年から1986年までの強気相場は主に1974年から1979年にかけて発生し、平均年間成長率は11％でしたが、インフレを差し引いた後の年間成長率はわずか2％でした。残りの年の平均成長率は5％でした。 、そしてインフレ率を差し引いた後、それはマイナスでした。 1995年から2007年までの強気相場は、主に1999年から2005年にかけて発生し、年平均成長率は11％でしたが、インフレを差し引いても8％でした。インフレを上回ったこの上昇は後にバブルであることが証明されました。住宅価格は2006年に下落し始め、サブプライム住宅ローン危機を引き起こしました。2011年までに、インフレを差し引いた後、米国の住宅価格は1895世紀以上前のXNUMX年よりもすでに低くなっています。 。
過去70年間、米国には20つの不動産相場市場がありました。90年代の強気相場は、完全に現代のインフレに牽引されていました。1943年代後半から金融危機前の強気相場は、バブル、つまり偽の強気相場の形成を示していました。本当に需要に牽引され、インフレを上回った成長は、1947年からXNUMX年まででした。長期的には、米国の住宅価格の上昇は基本的に米国のインフレ率です。
米国の住宅価格はどのくらいの速さで上昇しますか？
図3.07は、米国の住宅市場のXNUMXつの法律を示しています。まず、米国の住宅価格の長期成長率はXNUMX％であり、米国のインフレ率よりもわずかに高い。第XNUMXに、価格の変化が高すぎるか低すぎるかにかかわらず、この軸から外れると、その後の傾向を予測できます。つまり、この軸に戻ります。
この軸はまた、2013年の時点で、米国の住宅価格は、2006年から2011年に下落し、2012年から2013年に上昇した後、インフレを差し引いた後、過去の平均価格に戻ったか、わずかに高いことを示しています。これは、米国の住宅価格が将来、過去の平均（3％）を上回らないことを示しています。考慮できる他の要因には、米国の量的緩和からの撤退によってもたらされた資金調達コストの上昇、および米国経済の回復が含まれます。これらのXNUMXつの要因は、住宅価格に反対の影響を及ぼします。
インフレ調整後の住宅価格に加えて、住宅価格の価格を測定し、住宅価格を予測するためのもうXNUMXつの広く認識されている重要な指標は、住宅価格に対する家賃の比率です。論理は、家賃は（投資価値ではなく）実際の需要を表し、この需要に対する住宅価格は住宅価格の価格を測定できるというものです。
如图二所示，1960年第一季度到2013年第一季度间，美国平均房租对房价比率为4．98％。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率达38％。
図2
データソース：ウィスコンシン大学米国労働統計局
株価収益率の高い株のように、家賃と住宅価格の比率が過去の平均よりもはるかに低い場合は、家賃が住宅価格に比べて低すぎて、家賃が急激に上昇するか、家賃が急上昇します。家賃に比べて高すぎる住宅価格が下がるか、家賃が上がるが、住宅価格は上がらない。
では、家賃の上昇や住宅価格の低下により、家賃と住宅の価格比は過去の平均に戻っているのでしょうか？2007年、XNUMX人のアメリカ人エコノミスト（Davisa、Lehnertb、Maninb）が全体的な家賃と住宅の価格比に関する記事を発表しました。米国では。記事は今読むのに衝撃的です、そしてそれはこのように読みます：
「1960年以降の米国のデータによると、家賃と住宅価格の比率の時系列を作成し、1960年から1995年までの米国の家賃と住宅価格の比率は5％から5％の間であることがわかりました。 、しかしそれは5年の直後でした。下落。1995年末までに、家賃対住宅価格比は過去最低の2006％に達しました。家賃対住宅価格比が過去の平均に戻る場合今後3年間で、住宅価格は大幅に下落する可能性があります。」
後の話では、図2008に示すように、家賃と住宅価格の比率が急激に上昇し、過去の平均に近づいています。この調整は、100年に発生した過去XNUMX年間で米国で最大のXNUMX年間の下落を含む、住宅価格の下落を通じて達成されました。
XNUMXつの主要都市の住宅価格の歴史
米国の一次都市は異なる住宅価格に従いますか？80年代後半以降の米国のいくつかの主要都市の住宅価格の履歴を確認しましょう。
図80は、インフレを差し引いた後の、2013年代後半からXNUMX年までの、米国のXNUMXつの第XNUMX層都市（ニューヨーク、ボストン、ロサンゼルス、サンフランシスコ）の実際の住宅価格を示しています。
図3.1ニューヨークの実際の住宅価格
図3.2ボストンの実際の住宅価格とインフレ率
図3.3ロサンゼルスの実際の住宅価格とインフレ率
3.4サンフランシスコの実家価格とインフレ率
1988年の初めにニューヨークの住宅価格が2013米ドルに換算された場合、0年までに、ニューヨークの住宅価格は、米国のインフレを差し引いた後、正確に99ドルになります。つまり、過去25年間のニューヨークの住宅価格の伸び率は非常に正確であり、90年代に住宅価格が急激に下落した米国のインフレ率である。
包括三菱地产于1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3．08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约 房价在21世纪初开始大幅度上涨，2006年达到顶点的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元，2013年涨到1．08美元，相当于扣除通胀后以每年0．3％的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．12美元，相当于扣除通胀后以每年0．46％的速度增长。
如果1988年初把旧金山的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．29美元，相当于扣除通胀后以每年1％的速度增长。旧金山房价涨幅最大的一个原因是硅谷造富的驱动。
過去100年間の米国の住宅価格の平均年間成長率は約3％であり、米国のインフレ率（2％）よりもわずかに高くなっています。上昇がインフレ率よりもはるかに高い場合、将来的には成長も下降もありません。
この法則は非常に正確であるため、この100年間で、1943年から1947年だけが、明らかにインフレを上回り、後退しなかった唯一の段階でした。
この規則は、米国だけでなく、一次都市にも適用されます。2013年までに、米国の平均住宅価格はインフレを差し引いた後、過去の平均を上回りました。商品が安いというわけではありませんが、将来の住宅価格の平均年間上昇率は3％未満になるはずです。この収益率が十分に高いかどうか、そしてそれが投資の分散の目的を達成できるかどうかは意見の問題です。ただし、中国の投資家として、あなたはこの法律を知っている必要があります。
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