posté par (Guide de la vie américaineNote de l'éditeur) Au cours des XNUMX dernières années, la relation entre le taux de croissance annuel moyen des prix des logements aux États-Unis et le taux d'inflation a permis de prédire avec précision les prix des logements aux États-Unis. Les taux de rendement des investisseurs sont-ils suffisamment élevés et peuvent-ils atteindre l'objectif de diversification? être utilisé comme référence.
La Chine mène l'investissement immobilier à l'étranger
En 2013, en plus d'un record dans les villes de premier rang, ce fut également une «année de scellage» sans précédent pour les acheteurs chinois à l'étranger.
綠地集團以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項目。復星國際以總價格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場。SOHO與巴西財團聯手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40％的股權。中國平安以24億元買下了英國倫敦地標性建築勞合社大樓；萬科亦表示將進軍曼哈頓的摩天大樓……中國企業在歐美大都市購房狂潮的背後，是中國高凈值人群的移民潮。
Selon une étude menée par Hurun, une organisation chinoise de recherche sur la richesse, 64% des millionnaires chinois ont immigré ou se préparent à immigrer avec leur richesse, et 1/3 des super-riches chinois (milliardaires) ont immigré.Si l'on suppose que ce groupe à valeur nette élevée investit 5% des propriétés investissables dans l'immobilier à l'étranger, une demande de milliers de milliards de yuans sera générée, sans compter les autres services de soutien.
Cette demande, associée à l'attente d'une appréciation du RMB et aux restrictions et risques de l'immobilier domestique, constitue la principale raison de l'expansion à l'étranger.
L'histoire de l'expansion du Japon à l'étranger
Ceux qui connaissent l'histoire penseront involontairement au Japon à la fin des années 20.
À cette époque, le Japon connaissait un marché haussier à long terme sur les marchés immobiliers et boursiers.De nombreuses grandes entreprises ont mis en place des services de gestion de patrimoine pour gérer les investissements immobiliers et boursiers, et leurs bénéfices dépassent même leur activité principale.Le prix du terrain de Tokyo, au Japon, serait en mesure d'acheter l'ensemble des États-Unis.
Les entreprises japonaises et les riches, après avoir connu le grand marché haussier du marché immobilier et l'appréciation du yen, se sont tournés vers l'étranger, et l'un des principaux objectifs de l'investissement est l'immobilier aux États-Unis.
L'événement marquant a été qu'en 1989, Mitsubishi Properties a acheté un bâtiment historique à Manhattan, New York-Rockefeller Center pour 13 milliard de dollars américains.Par coïncidence, aujourd'hui, plus de 7 ans plus tard, selon le rapport Hurun, le premier objectif de la Chine en matière d’achat de maisons à l’étranger est toujours aux États-Unis, et les bâtiments emblématiques de Manhattan sont fréquemment pris par les Chinois.Les Chinois sont devenus le plus grand groupe d'achat de maisons à l'étranger aux États-Unis après les Canadiens.
En tant qu'investisseur, plusieurs sujets de préoccupation sont:Les prix des logements sont-ils chers aux États-Unis maintenant? Quelles sont les principales lois du marché immobilier américain? Quel est le taux de rendement élevé pour l'achat d'une maison aux États-Unis actuellement?
La croissance des prix des logements aux États-Unis est égale au taux d'inflation
根據美國最權威的凱西·席勒(2013年諾貝爾經濟學獎獲得者)房價指數，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(佔23％)，95年是上漲的(佔77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18％。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26％；第二次是2006～2011年由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累計跌幅達33％。
Figure 123: L'histoire des prix des logements aux États-Unis après déduction de l'inflation en XNUMX ans
Source: Bureau américain des statistiques du travail, Université du Wisconsin
Alors, à quelle vitesse les prix des logements aux États-Unis augmentent-ils au cours d'une année normale?
Au cours des 123 dernières années, le taux de croissance endogène (géométrique) moyen des prix des logements aux États-Unis était de 3.07%.D'où vient la logique de ce nombre? Au cours des mêmes 123 années, le taux d'inflation de l'IPC américain était de 2.82% (graphique 0.25) et les prix des logements américains ont augmenté à un rythme supérieur au taux d'inflation de XNUMX% pendant plus de XNUMX ans. .Le bon sens général est que l'immobilier est anti-inflation. C'est vrai. Après déduction du taux d'inflation, les prix des logements n'augmenteront pas fondamentalement.
美國在過去123年中發生過3次十年累計漲幅超過100％的階段，分別是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年間的地產大牛市是因為1943～1947年因二戰帶來 的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17％，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10％，其餘年份的平均漲幅只有2％，扣除通脹後是負增長。
Le grand marché haussier entre 1969 et 1986 s'est produit principalement de 1974 à 1979, avec un taux de croissance annuel moyen de 11%, mais après déduction de l'inflation, le taux de croissance annuel n'était que de 2%. Le taux de croissance moyen pour les années restantes était de 5% , et après déduction du taux d'inflation, il était négatif. Le grand marché haussier de 1995 à 2007 s'est produit principalement de 1999 à 2005, avec un taux de croissance annuel moyen de 11%, et après déduction de l'inflation, il était encore de 8%.Cette augmentation qui a dépassé l'inflation s'est par la suite révélée être une bulle. Les prix des logements ont commencé à baisser en 2006, déclenchant une crise des prêts hypothécaires à risque. En 2011, après déduction de l'inflation, les prix des logements américains étaient déjà inférieurs à ce qu'ils étaient en 1895 il y a plus d'un siècle. .
Il y a eu trois marchés haussiers de l'immobilier aux États-Unis au cours des 70 dernières années.Le marché haussier des années 20 était entièrement alimenté par l'inflation contemporaine. Le marché haussier de la fin des années 90 et avant la crise financière a montré la formation d'une bulle, c'est-à-dire d'un faux marché haussier.La croissance réellement tirée par la demande et dépassant l'inflation n'a été que de 1943 à 1947.À long terme, l'augmentation des prix des logements aux États-Unis correspond essentiellement au taux d'inflation aux États-Unis.
À quelle vitesse les prix des maisons aux États-Unis augmenteront-ils?
La figure 3.07 montre deux lois du marché immobilier américain.Premièrement, le taux de croissance à long terme des prix des logements aux États-Unis est de XNUMX%, ce qui est légèrement supérieur au taux d'inflation aux États-Unis.Deuxièmement, si le changement de prix s'écarte de cet axe, qu'il soit trop élevé ou trop bas, la tendance ultérieure peut être prédite, c'est-à-dire qu'elle reviendra sur cet axe.
Cet axe nous indique également qu'à partir de 2013, les prix des logements aux États-Unis sont revenus ou même légèrement supérieurs au prix moyen historique après déduction de l'inflation après avoir connu une baisse de 2006 à 2011 et une augmentation de 2012 à 2013.Cela montre que les prix des logements aux États-Unis n'augmenteront pas plus que la moyenne historique (3%) à l'avenir.Parmi les autres facteurs qui peuvent être pris en compte figurent la hausse des coûts de financement induite par le retrait des États-Unis de l'assouplissement quantitatif et la reprise de l'économie américaine.Ces deux facteurs ont des effets opposés sur les prix des logements.
En plus d'examiner les prix des logements ajustés en fonction de l'inflation, un autre indicateur important largement reconnu pour mesurer le prix des prix des logements et prédire les tendances des prix des logements est le rapport entre les loyers et les prix des logements.La logique est que le loyer représente la demande réelle (et non la valeur d'investissement), et les prix des logements par rapport à cette demande peuvent mesurer le prix des prix des logements.
如圖二所示，1960年第一季度到2013年第一季度間，美國平均房租對房價比率為4．98％。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率達38％。
Graphique II
Source des données: Bureau of Labor Statistics des États-Unis, Université du Wisconsin
Si le ratio du loyer au prix de l'immobilier est bien inférieur à la moyenne historique, comme un stock avec un ratio cours / bénéfice élevé, soit le loyer est trop bas par rapport au prix du logement, et le loyer augmentera rapidement; soit le prix du logement est trop élevé par rapport au loyer. Les prix des logements baissent ou le loyer augmente, mais les prix des logements n'augmentent pas.
Alors, le ratio loyer / prix de l'immobilier est-il revenu à la moyenne historique en raison de la hausse des loyers ou de la baisse des prix de l'immobilier? En 2007, trois économistes américains (Davisa, Lehnertb, Maninb) ont publié un article sur le ratio global de loyer / prix des logements aux États-Unis.L'article est maintenant choquant à lire, et il se lit comme suit:
"Selon les données des États-Unis depuis 1960, nous avons construit une série chronologique du ratio des loyers aux prix des logements et constaté que le ratio des loyers aux prix des logements aux États-Unis de 1960 à 1995 était compris entre 5% et 5% , mais c'était peu après 5. Baisse. À la fin de 1995, le ratio des loyers aux logements avait atteint un creux historique de 2006%. Si le ratio des loyers aux logements doit revenir à la moyenne historique en au cours des cinq prochaines années, les prix des logements pourraient chuter beaucoup. "
Dans la dernière histoire, comme le montre la figure 2008, le ratio du loyer au prix de l'immobilier a fortement augmenté, se rapprochant de la moyenne historique.Cet ajustement a été accompli grâce à la baisse des prix des logements, y compris la plus forte baisse en une seule année aux États-Unis au cours des 100 dernières années survenue en XNUMX.
L'histoire des prix des logements dans les quatre grandes villes
Les villes de premier rang aux États-Unis suivront-elles des prix des logements différents? Passons en revue l’historique des prix des logements de certaines grandes villes des États-Unis depuis la fin des années 80.
La figure 80 montre les prix réels des logements de quatre villes de premier rang aux États-Unis: New York, Boston, Los Angeles et San Francisco de la fin des années 2013 à XNUMX, après déduction de l'inflation.
Figure 3.1 Prix réels des logements à New York
Figure 3.2 Prix réels des logements à Boston et taux d'inflation
Figure 3.3 Prix réels des logements et taux d'inflation à Los Angeles
3.4 Prix immobiliers et taux d'inflation à San Francisco
Si les prix des logements à New York étaient convertis en un dollar américain au début de 1988, alors en 2013, les prix des logements à New York seraient exactement de 0 $ après déduction de l'inflation aux États-Unis.En d'autres termes, le taux de croissance des prix des logements à New York au cours des 99 dernières années est très précis. Il se trouve qu'il s'agit du taux d'inflation aux États-Unis, au cours duquel il a connu une forte baisse des prix des logements dans les années 25.
包括三菱地產於1996 年宣布洛克菲勒中心項目破產，以3．08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約 房價在21世紀初開始大幅度上漲，2006年達到頂點的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的輪迴。
類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1美元，2013年漲到1．08美元，相當於扣除通脹後以每年0．3％的速度增長，其間也經歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．12美元，相當於扣除通脹後以每年0．46％的速度增長。
如果1988年初把舊金山的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．29美元，相當於扣除通脹後以每年1％的速度增長。舊金山房價漲幅最大的一個原因是硅谷造富的驅動。
Le taux de croissance annuel moyen des prix des logements aux États-Unis au cours des 100 dernières années est d'environ 3%, ce qui est légèrement supérieur au taux d'inflation américain (2%).Si l'augmentation est beaucoup plus élevée que le taux d'inflation, il n'y aura pas de croissance ou de baisse à l'avenir.
Cette loi est si précise qu'au cours de ces 100 ans, seulement 1943 ~ 1947 a été la seule étape qui a clairement surpassé l'inflation et n'a pas reculé.
Cette règle s'applique non seulement aux États-Unis, mais également aux villes de premier rang.En 2013, le prix moyen des logements aux États-Unis dépassait la moyenne historique après déduction de l'inflation. Ce n'est pas que les biens soient bon marché, mais cela signifie que l'augmentation annuelle moyenne des prix des logements à l'avenir devrait être inférieure à 3%.La question de savoir si ce taux de rendement est suffisamment élevé et s'il peut atteindre l'objectif de diversification des investissements est une question d'opinion.Cependant, en tant qu'investisseur chinois, vous devez connaître cette loi.
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