posté par (Guide de la vie américaineNote de l'éditeur) Au cours des XNUMX dernières années environ, la relation entre le taux de croissance annuel moyen des prix des logements aux États-Unis et le taux d'inflation prédit avec précision les prix des logements aux États-Unis. Les taux de rendement des investisseurs sont-ils suffisamment élevés et s'ils peuvent atteindre l'objectif de diversification? l'investissement peut être utilisé comme référence.
La Chine mène l'investissement immobilier à l'étranger
En 2013, en plus des records dans les villes de premier rang, ce fut aussi une «année de scellage» sans précédent pour les acheteurs chinois à l'étranger.
绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目。复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场。SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40％的股权。中国平安以24亿元买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼；万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼……中国企业在欧美大都市购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
Selon une étude menée par Hurun, une organisation chinoise de recherche sur la richesse, 64% des millionnaires chinois ont immigré ou se préparent à immigrer avec leur richesse, et 1/3 des super-riches chinois (milliardaires) ont immigré.Si l'on suppose que ce groupe à valeur nette élevée investit 5% des propriétés investissables dans l'immobilier à l'étranger, il générera une demande de milliers de milliards de yuans, sans compter les autres services de soutien.
Cette demande, associée à l'attente d'une appréciation du RMB et aux restrictions et risques de l'immobilier domestique, constitue la principale raison de l'expansion à l'étranger.
L'histoire de l'expansion du Japon à l'étranger
Ceux qui connaissent l'histoire penseront involontairement au Japon à la fin des années 20.
À cette époque, le Japon connaissait un marché haussier à long terme sur les marchés immobiliers et boursiers.De nombreuses grandes entreprises ont mis en place des services de gestion de patrimoine pour gérer l'immobilier et les investissements en actions, et leurs bénéfices dépassent même leur activité principale.Le prix du terrain de Tokyo, au Japon, serait en mesure d'acheter l'ensemble des États-Unis.
Les entreprises japonaises et les riches, après avoir connu le grand marché haussier du marché immobilier et l'appréciation du yen, se sont tournés vers l'étranger, et l'un des principaux objectifs de l'investissement est l'immobilier aux États-Unis.
L'événement marquant a été qu'en 1989, Mitsubishi Properties a acheté un bâtiment historique à Manhattan, New York-Rockefeller Center pour 13 milliard de dollars américains.Par coïncidence, aujourd'hui, plus de 7 ans plus tard, selon le rapport Hurun, le premier objectif de la Chine pour les achats de logements à l'étranger est toujours aux États-Unis, et les bâtiments emblématiques de Manhattan sont fréquemment pris par les Chinois.Les Chinois sont devenus le plus grand groupe d'achat de maisons à l'étranger aux États-Unis après les Canadiens.
En tant qu'investisseur, plusieurs sujets de préoccupation sont:Les prix des logements sont-ils chers maintenant aux États-Unis? Quelles sont les principales lois du marché immobilier américain? Quel est le taux de rendement élevé pour l'achat d'une maison aux États-Unis actuellement?
La croissance des prix des logements aux États-Unis est égale au taux d'inflation
根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。
Figure 123: L'histoire des prix des logements aux États-Unis après déduction de l'inflation en XNUMX ans
Source: Bureau américain des statistiques du travail, Université du Wisconsin
Alors, à quelle vitesse les prix des logements aux États-Unis augmentent-ils au cours d'une année normale?
Au cours des 123 dernières années, le taux de croissance endogène (géométrique) moyen des prix des logements aux États-Unis était de 3.07%.D'où vient la logique de ce nombre? Au cours des mêmes 123 années, le taux d'inflation de l'IPC américain était de 2.82% (graphique 0.25), et les prix des logements américains ont augmenté à un taux supérieur au taux d'inflation de XNUMX% pendant plus d'une centaine. années.Le bon sens général est que l'immobilier est anti-inflation. C'est vrai. Après déduction du taux d'inflation, les prix des logements n'augmenteront pas fondamentalement.
美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100％的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来 的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17％，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10％，其余年份的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。
Le grand marché haussier entre 1969 et 1986 s'est produit principalement de 1974 à 1979, avec un taux de croissance annuel moyen de 11%, mais après déduction de l'inflation, le taux de croissance annuel n'était que de 2%. Le taux de croissance moyen pour les années restantes était de 5% , et après déduction du taux d'inflation, c'était une croissance négative. Le grand marché haussier de 1995 à 2007 s'est produit principalement de 1999 à 2005, avec un taux de croissance annuel moyen de 11%, et après déduction de l'inflation, il était encore de 8%.Cette augmentation qui a dépassé l'inflation s'est par la suite révélée être une bulle. Les prix des logements ont commencé à baisser en 2006, déclenchant une crise des prêts hypothécaires à risque. En 2011, après déduction de l'inflation, les prix des logements américains étaient déjà inférieurs à ce qu'ils étaient en 1895 il y a plus d'un siècle. .
Il y a eu trois marchés haussiers de l'immobilier aux États-Unis au cours des 70 dernières années.Le marché haussier des années 20 était entièrement alimenté par l'inflation contemporaine. Le marché haussier de la fin des années 90 et avant la crise financière a montré la formation d'une bulle, c'est-à-dire d'un faux marché haussier.La croissance réellement tirée par la demande et dépassant l'inflation n'a été que de 1943 à 1947.À long terme, l'augmentation des prix des logements aux États-Unis correspond essentiellement au taux d'inflation aux États-Unis.
À quelle vitesse les prix des maisons aux États-Unis augmenteront-ils?
La figure 3.07 montre deux lois du marché immobilier américain.Premièrement, le taux de croissance à long terme des prix des logements aux États-Unis est de XNUMX%, ce qui est légèrement supérieur au taux d'inflation aux États-Unis.Deuxièmement, si les variations de prix s'écartent de cet axe, qu'elles soient trop élevées ou trop basses, la tendance ultérieure peut être prédite, c'est-à-dire qu'elle reviendra sur cet axe.
Cet axe nous indique également qu'à partir de 2013, les prix des logements aux États-Unis sont revenus ou même légèrement supérieurs au prix moyen historique après déduction de l'inflation après avoir connu une baisse de 2006 à 2011 et une hausse de 2012 à 2013.Cela montre que les prix des logements américains n'augmenteront pas plus que la moyenne historique (3%) à l'avenir.Parmi les autres facteurs à prendre en compte, citons la hausse des coûts de financement induite par le retrait des États-Unis de l'assouplissement quantitatif et la reprise de l'économie américaine.Ces deux facteurs ont des effets opposés sur les prix des logements.
En plus d'examiner les prix des logements ajustés en fonction de l'inflation, un autre indicateur important largement reconnu pour mesurer le prix des prix des logements et prédire les tendances des prix des logements est le rapport entre les loyers et les prix des logements.La logique est que le loyer représente la demande réelle (et non la valeur d'investissement), et les prix des logements par rapport à cette demande peuvent mesurer le prix des prix des logements.
如图二所示，1960年第一季度到2013年第一季度间，美国平均房租对房价比率为4．98％。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率达38％。
Figure II
Source des données: Bureau of Labor Statistics des États-Unis, Université du Wisconsin
Si le ratio du loyer au prix de l'immobilier est bien inférieur à la moyenne historique, comme un stock avec un ratio cours / bénéfice élevé, soit le loyer est trop bas par rapport au prix du logement, et le loyer augmentera rapidement; soit le prix du logement est trop élevé par rapport au loyer.
Alors, le ratio loyer / prix de l'immobilier est-il revenu à la moyenne historique en raison de la hausse des loyers ou de la baisse des prix de l'immobilier? aux États-Unis.L'article est maintenant choquant à lire, et il se lit comme suit:
"Selon les données des États-Unis depuis 1960, nous avons construit une série chronologique du ratio des loyers aux prix des logements et constaté que le ratio des loyers aux prix des logements aux États-Unis se situait entre 1960% et 1995% de 5 à 5, mais c'était peu après 5. Baisse. À la fin de 1995, le ratio des loyers aux logements avait atteint un creux historique de 2006%. Si le ratio des loyers aux logements doit revenir à la moyenne historique de la les cinq prochaines années, les prix des maisons pourraient chuter beaucoup. "
Dans la dernière histoire, comme le montre la figure 2008, le ratio du loyer au prix de l'immobilier a fortement augmenté, se rapprochant de la moyenne historique.Cet ajustement a été réalisé grâce à la baisse des prix des logements, y compris la plus forte baisse en une seule année aux États-Unis au cours des 100 dernières années survenue en XNUMX.
L'histoire des prix des logements dans les quatre grandes villes
Les villes de premier rang aux États-Unis suivront-elles des prix des logements différents? Passons en revue l’historique des prix des logements de certaines grandes villes des États-Unis depuis la fin des années 80.
La figure 80 montre les prix réels des logements de quatre villes de premier rang aux États-Unis: New York, Boston, Los Angeles et San Francisco de la fin des années 2013 à XNUMX, après déduction de l'inflation.
Figure 3.1 Prix réels des logements à New York
Figure 3.2 Prix réels des logements à Boston et taux d'inflation
Figure 3.3 Prix réels des logements et taux d'inflation à Los Angeles
3.4 Prix immobiliers et taux d'inflation à San Francisco
Si les prix des logements à New York étaient convertis en un dollar américain au début de 1988, alors en 2013, les prix des logements à New York seraient exactement de 0 $ après déduction de l'inflation aux États-Unis.En d'autres termes, le taux de croissance des prix des logements à New York au cours des 99 dernières années est très précis. Il se trouve qu'il s'agit du taux d'inflation aux États-Unis, au cours duquel les prix des logements ont connu une forte baisse dans les années 25.
包括三菱地产于1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3．08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约 房价在21世纪初开始大幅度上涨，2006年达到顶点的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元，2013年涨到1．08美元，相当于扣除通胀后以每年0．3％的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．12美元，相当于扣除通胀后以每年0．46％的速度增长。
如果1988年初把旧金山的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．29美元，相当于扣除通胀后以每年1％的速度增长。旧金山房价涨幅最大的一个原因是硅谷造富的驱动。
Le taux de croissance annuel moyen des prix des logements aux États-Unis au cours des 100 dernières années est d'environ 3%, ce qui est légèrement supérieur au taux d'inflation américain (2%).Si l'augmentation est beaucoup plus élevée que le taux d'inflation, il n'y aura pas de croissance ou de baisse à l'avenir.
Cette loi est si précise qu'au cours de ces 100 ans, seulement 1943 ~ 1947 a été la seule étape qui a clairement surpassé l'inflation et n'a pas reculé.
Cette règle s'applique non seulement aux États-Unis, mais également aux villes de premier rang.En 2013, le prix moyen des logements aux États-Unis dépassait la moyenne historique après déduction de l'inflation. Ce n'est pas que les biens soient bon marché, mais cela signifie que l'augmentation annuelle moyenne des prix des logements à l'avenir devrait être inférieure à 3%.La question de savoir si ce taux de rendement est suffisamment élevé et s'il peut atteindre l'objectif de diversification des investissements est une question d'opinion.Cependant, en tant qu'investisseur chinois, vous devez connaître cette loi.
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