Publicado por (Guía de vida americanaNota del editor) En los últimos XNUMX años, la relación entre la tasa de crecimiento anual promedio de los precios de la vivienda en EE. UU. Y la tasa de inflación ha predicho con precisión los precios de la vivienda en EE. UU. Si las tasas de retorno de los inversores son lo suficientemente altas y si pueden lograr el propósito de diversificar la inversión se puede utilizar como referencia.
China lidera la inversión inmobiliaria en el extranjero
En 2013, además de un récord en las ciudades de primer nivel, también fue un "año de sellado" sin precedentes para los compradores chinos en el extranjero.
绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目。复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场。SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40％的股权。中国平安以24亿元买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼；万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼……中国企业在欧美大都市购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
Según una investigación realizada por Hurun, una organización de investigación de riqueza china, el 64% de los millonarios chinos han inmigrado o se están preparando para inmigrar con su riqueza, y 1/3 de los superricos chinos (multimillonarios) han inmigrado.Si se supone que este grupo de alto valor neto invierte el 5% de las propiedades invertibles en bienes raíces en el extranjero, generará una demanda de billones de yuanes, sin incluir otros servicios de apoyo.
Esta demanda, junto con la expectativa de apreciación del RMB y las restricciones y riesgos de los bienes raíces nacionales, constituyen la principal razón de la expansión en el extranjero.
Historia de la expansión internacional de Japón
Quienes estén familiarizados con la historia pensarán involuntariamente en Japón a fines de la década de 20.
En ese momento, Japón estaba experimentando un mercado alcista a largo plazo en los mercados de bienes raíces y acciones.Muchas grandes empresas han establecido departamentos de gestión patrimonial para gestionar la inversión inmobiliaria y bursátil, y sus beneficios incluso superan su actividad principal.Se dice que el precio de la tierra de Tokio, Japón, puede comprar todo Estados Unidos.
Las empresas japonesas y los ricos, tras experimentar el mercado alcista en el mercado inmobiliario y la apreciación del yen, han puesto sus miras en el exterior, y uno de los principales objetivos de inversión es el sector inmobiliario en Estados Unidos.
Su evento histórico fue que en 1989 Mitsubishi Real Estate compró un edificio emblemático en Manhattan, Nueva York-Rockefeller Center por US $ 13 mil millones.Casualmente, hoy, más de 7 años después, según el informe Hurun, el primer objetivo de China de comprar casas en el extranjero todavía está en los Estados Unidos, y los edificios emblemáticos de Manhattan son frecuentemente ocupados por los chinos.Los chinos se han convertido en el mayor grupo de compradores de vivienda en el extranjero en los Estados Unidos después de los canadienses.
Como inversionista, varios temas de preocupación son:¿Son caros los precios de las casas en los Estados Unidos ahora? ¿Cuáles son las principales leyes del mercado de la vivienda de los Estados Unidos? ¿Cuál es la alta tasa de rendimiento de comprar una casa en los Estados Unidos ahora?
El crecimiento del precio de la vivienda en Estados Unidos es igual a la tasa de inflación
根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。
Figura 123: La historia de los precios de la vivienda en los EE. UU. Después de deducir la inflación en XNUMX años
Fuente: Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., Universidad de Wisconsin
Entonces, ¿qué tan rápido aumentan los precios de la vivienda en Estados Unidos en un año normal?
En los últimos 123 años, la tasa promedio de crecimiento endógeno (geométrico) de los precios de la vivienda en Estados Unidos fue del 3.07%.¿De dónde viene la lógica de este número? En los mismos 123 años, la tasa de inflación del IPC de EE. UU. Fue 2.82% (Figura 0.25), y los precios de la vivienda en EE. UU. Aumentaron a una tasa superior a la tasa de inflación de XNUMX% durante más de cien años.El sentido común general es que los bienes raíces son antiinflacionarios. Esto es cierto. Después de deducir la tasa de inflación, los precios de la vivienda básicamente no subirán.
美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100％的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来 的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17％，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10％，其余年份的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。
El gran mercado alcista entre 1969 y 1986 ocurrió principalmente entre 1974 y 1979, con una tasa de crecimiento anual promedio del 11%, pero después de deducir la inflación, la tasa de crecimiento anual fue solo del 2%. La tasa de crecimiento promedio para los años restantes fue del 5%. , y después de deducir la tasa de inflación, fue negativa. El gran mercado alcista de 1995 a 2007 se produjo principalmente de 1999 a 2005, con una tasa de crecimiento anual promedio del 11%, y después de deducir la inflación, todavía era del 8%.Este aumento que superó la inflación resultó ser una burbuja. Los precios de la vivienda comenzaron a caer en 2006, lo que provocó una crisis de las hipotecas de alto riesgo. Para 2011, después de deducir la inflación, los precios de la vivienda en Estados Unidos ya eran más bajos que en 1895 hace más de un siglo. .
Ha habido tres mercados alcistas de bienes raíces en los Estados Unidos durante los últimos 70 años.El mercado alcista de la década de 20 fue impulsado por completo por la inflación contemporánea. El mercado alcista de finales de la década de 90 y antes de la crisis financiera mostró la formación de una burbuja, es decir, un mercado alcista falso.El crecimiento que fue realmente impulsado por la demanda y superó la inflación fue solo de 1943 a 1947.A largo plazo, el aumento de los precios de la vivienda en EE. UU. Es básicamente la tasa de inflación de EE. UU.
¿Qué tan rápido subirán los precios de la vivienda en Estados Unidos?
La Figura 3.07 muestra dos leyes del mercado inmobiliario de EE. UU.Primero, la tasa de crecimiento a largo plazo de los precios de la vivienda en EE. UU. Es del XNUMX%, que es ligeramente superior a la tasa de inflación de EE. UU.En segundo lugar, si los cambios de precio se desvían de este eje, ya sea demasiado alto o demasiado bajo, se puede predecir la tendencia posterior, es decir, volverá a este eje.
Este eje también nos dice que a partir de 2013, los precios de la vivienda en Estados Unidos han vuelto o incluso ligeramente más altos que el precio promedio histórico después de deducir la inflación luego de experimentar una disminución de 2006 a 2011 y un aumento de 2012 a 2013.Esto muestra que los precios de la vivienda en Estados Unidos no subirán por encima del promedio histórico (3%) en el futuro.Otros factores que pueden considerarse incluyen el aumento de los costos de financiamiento provocado por la retirada de Estados Unidos de la flexibilización cuantitativa y la recuperación de la economía estadounidense.Estos dos factores tienen efectos opuestos sobre los precios de la vivienda.
Además de observar los precios de la vivienda ajustados a la inflación, otro indicador importante ampliamente reconocido para medir el precio de los precios de la vivienda y predecir las tendencias de los precios de la vivienda es la relación entre el alquiler y los precios de la vivienda.La lógica es que el alquiler representa la demanda real (no el valor de la inversión) y los precios de la vivienda en relación con esta demanda pueden medir el precio de los precios de la vivienda.
如图二所示，1960年第一季度到2013年第一季度间，美国平均房租对房价比率为4．98％。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率达38％。
Figura 2
Fuente de datos: Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., Universidad de Wisconsin
Si la relación entre el alquiler y el precio de la vivienda es mucho más baja que el promedio histórico, como una acción con una relación precio-ganancias alta, o el alquiler es demasiado bajo en relación con el precio de la vivienda y el alquiler aumentará rápidamente; o el precio de la vivienda es demasiado alto en relación con la renta. Los precios de la vivienda bajarán o la renta subirá, pero los precios de la vivienda no subirán.
Entonces, ¿la relación entre el precio del alquiler y la vivienda vuelve al promedio histórico a través del aumento de los alquileres o la caída de los precios de la vivienda? En 2007, tres economistas estadounidenses (Davisa, Lehnertb, Maninb) publicaron un artículo sobre la relación general entre el precio del alquiler y la vivienda. en los Estados Unidos.El artículo ahora es impactante de leer, y se lee así:
"Según datos de los Estados Unidos desde 1960, hemos construido una serie de tiempo de la relación entre los precios de la renta y la vivienda y encontramos que la relación entre los precios de la renta y la vivienda en los Estados Unidos de 1960 a 1995 estaba entre el 5% y el 5%. , pero fue poco después de 5. Disminución. A fines de 1995, la relación entre el precio del alquiler y la vivienda había alcanzado un mínimo histórico del 2006%. Si la relación entre el precio del alquiler y la vivienda ha de volver al promedio histórico en los próximos cinco años, los precios de la vivienda pueden bajar mucho ".
En la historia posterior, como se muestra en la Figura 2008, la relación entre el alquiler y el precio de la vivienda ha aumentado considerablemente, acercándose al promedio histórico.Este ajuste se logró a través de la caída de los precios de la vivienda, incluida la mayor caída de un año en los Estados Unidos en los últimos 100 años que ocurrió en XNUMX.
La historia de los precios de la vivienda en las cuatro principales ciudades
¿Las ciudades de primer nivel en los Estados Unidos seguirán diferentes precios de la vivienda? Repasemos el historial de precios de la vivienda de algunas de las principales ciudades de los Estados Unidos desde finales de la década de 80.
La Figura 80 muestra los precios reales de la vivienda de cuatro ciudades de primer nivel en los Estados Unidos: Nueva York, Boston, Los Ángeles y San Francisco desde finales de la década de 2013 hasta XNUMX, después de deducir la inflación.
Gráfico 3.1 Precios reales de la vivienda en Nueva York
Gráfico 3.2 Precios reales de la vivienda en Boston y tasa de inflación
Figura 3.3 Precios reales de la vivienda y tasas de inflación en Los Ángeles
3.4 Precios reales de la vivienda en San Francisco y tasa de inflación
Si los precios de las viviendas en Nueva York se convirtieran a un dólar estadounidense a principios de 1988, para 2013, los precios de las viviendas en Nueva York serían exactamente $ 0 después de deducir la inflación de los EE. UU.En otras palabras, la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda en Nueva York durante los últimos 99 años es muy precisa. Da la casualidad de que es la tasa de inflación de Estados Unidos, durante la cual experimentó una fuerte caída en los precios de la vivienda en la década de 25.
包括三菱地产于1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3．08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约 房价在21世纪初开始大幅度上涨，2006年达到顶点的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元，2013年涨到1．08美元，相当于扣除通胀后以每年0．3％的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．12美元，相当于扣除通胀后以每年0．46％的速度增长。
如果1988年初把旧金山的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．29美元，相当于扣除通胀后以每年1％的速度增长。旧金山房价涨幅最大的一个原因是硅谷造富的驱动。
La tasa de crecimiento anual promedio de los precios de la vivienda en los Estados Unidos durante los últimos 100 años es de alrededor del 3%, que es un poco más alta que la tasa de inflación de los EE. UU. (2%).Si el aumento es mucho mayor que la tasa de inflación, no habrá crecimiento o disminución en el futuro.
Esta ley es tan precisa que en estos 100 años, solo 1943-1947 fue la única etapa que claramente superó a la inflación y no retrocedió.
Esta regla se aplica no solo a los Estados Unidos, sino también a las ciudades de primer nivel.Para 2013, el precio promedio de la vivienda en Estados Unidos había superado el promedio histórico después de deducir la inflación. No es que los bienes sean baratos, pero significa que el aumento promedio anual de los precios de la vivienda en el futuro debería ser inferior al 3%.Si esta tasa de rendimiento es lo suficientemente alta y si puede lograr el propósito de diversificar la inversión es una cuestión de opinión.Sin embargo, como inversor chino, debe conocer esta ley.
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