Publicado por (Guía de vida americanaNota del editor) En los últimos XNUMX años, la relación entre la tasa de crecimiento anual promedio de los precios de la vivienda en EE. UU. Y la tasa de inflación ha predicho con precisión los precios de la vivienda en EE. UU. ser utilizado como referencia.
China lidera la inversión inmobiliaria en el extranjero
En 2013, además de un récord en las ciudades de primer nivel, también fue un "año de sellado" sin precedentes para los compradores chinos en el extranjero.
綠地集團以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項目。復星國際以總價格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場。SOHO與巴西財團聯手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40％的股權。中國平安以24億元買下了英國倫敦地標性建築勞合社大樓；萬科亦表示將進軍曼哈頓的摩天大樓……中國企業在歐美大都市購房狂潮的背後，是中國高凈值人群的移民潮。
Según una investigación realizada por Hurun, una organización china de investigación de riqueza, el 64% de los millonarios chinos han inmigrado o se están preparando para inmigrar con su riqueza, y 1/3 de los superricos chinos (multimillonarios) han inmigrado.Si se supone que este grupo de alto patrimonio invierte el 5% de las propiedades invertibles en bienes raíces en el extranjero, se generará una demanda de billones de yuanes, sin incluir otros servicios de apoyo.
Esta demanda, junto con la expectativa de apreciación del RMB y las restricciones y riesgos de los bienes raíces nacionales, constituyen la principal razón de la expansión en el extranjero.
Historia de la expansión internacional de Japón
Quienes estén familiarizados con la historia pensarán involuntariamente en Japón a fines de la década de 20.
En ese momento, Japón estaba experimentando un mercado alcista a largo plazo en los mercados de bienes raíces y acciones.Muchas grandes empresas han establecido departamentos de gestión patrimonial para gestionar la inversión inmobiliaria y en acciones, y sus beneficios incluso superan su actividad principal.Se dice que el precio de la tierra de Tokio, Japón, puede comprar todo Estados Unidos.
Las empresas japonesas y los ricos, tras experimentar el gran mercado alcista en el mercado inmobiliario y la apreciación del yen, han puesto sus miras en el exterior, y uno de los principales objetivos de inversión es el sector inmobiliario en Estados Unidos.
El evento histórico fue que en 1989 Mitsubishi Real Estate compró un edificio emblemático en Manhattan, Nueva York-Rockefeller Center por US $ 13 mil millones.Casualmente, hoy, más de 7 años después, según el informe Hurun, el primer objetivo de China para la compra de viviendas en el extranjero todavía está en los Estados Unidos, y los edificios emblemáticos de Manhattan son frecuentemente ocupados por los chinos.Los chinos se han convertido en el mayor grupo de compradores de vivienda en el extranjero en los Estados Unidos después de los canadienses.
Como inversionista, varios temas de preocupación son:¿Son caros los precios de las casas en los Estados Unidos ahora? ¿Cuáles son las principales leyes del mercado de la vivienda de los Estados Unidos? ¿Cuál es la alta tasa de rendimiento de comprar una casa en los Estados Unidos ahora?
El crecimiento del precio de la vivienda en EE. UU. Es igual a la tasa de inflación
根據美國最權威的凱西·席勒(2013年諾貝爾經濟學獎獲得者)房價指數，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(佔23％)，95年是上漲的(佔77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18％。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26％；第二次是2006～2011年由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累計跌幅達33％。
Figura 123: La historia de los precios de la vivienda en los EE. UU. Después de deducir la inflación en XNUMX años
Fuente: Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., Universidad de Wisconsin
Entonces, ¿qué tan rápido aumentan los precios de la vivienda en Estados Unidos en un año normal?
En los últimos 123 años, la tasa promedio de crecimiento endógeno (geométrico) de los precios de la vivienda en Estados Unidos fue del 3.07%.¿De dónde proviene la lógica de este número? En los mismos 123 años, la tasa de inflación del IPC de EE. UU. Fue del 2.82% (Figura 0.25), y los precios de la vivienda en EE. UU. Aumentaron a una tasa más alta que la tasa de inflación del XNUMX% durante más de XNUMX años. .El sentido común general es que los bienes raíces son antiinflacionarios. Esto es cierto. Después de deducir la tasa de inflación, los precios de la vivienda básicamente no subirán.
美國在過去123年中發生過3次十年累計漲幅超過100％的階段，分別是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年間的地產大牛市是因為1943～1947年因二戰帶來 的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17％，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10％，其餘年份的平均漲幅只有2％，扣除通脹後是負增長。
El gran mercado alcista entre 1969 y 1986 se produjo principalmente entre 1974 y 1979, con una tasa de crecimiento anual promedio del 11%, pero después de deducir la inflación, la tasa de crecimiento anual fue solo del 2%. La tasa de crecimiento promedio para los años restantes fue del 5%. , y después de deducir la tasa de inflación, fue un crecimiento negativo. El gran mercado alcista de 1995 a 2007 se produjo principalmente de 1999 a 2005, con una tasa de crecimiento anual promedio del 11%, y después de deducir la inflación, todavía era del 8%.Este aumento que superó la inflación resultó ser más tarde una burbuja. Los precios de la vivienda comenzaron a caer en 2006, lo que desencadenó una crisis de las hipotecas de alto riesgo. Para 2011, después de deducir la inflación, los precios de la vivienda en Estados Unidos ya eran más bajos que en 1895 hace más de un siglo. .
Ha habido tres mercados alcistas de bienes raíces en los Estados Unidos durante los últimos 70 años.El mercado alcista de la década de 20 fue impulsado completamente por la inflación contemporánea, mientras que el mercado alcista de finales de la década de 90 y antes de la crisis financiera mostró la formación de una burbuja, es decir, un mercado alcista falso.El crecimiento que fue realmente impulsado por la demanda y superó la inflación fue solo de 1943 a 1947.A largo plazo, el aumento de los precios de la vivienda en EE. UU. Es básicamente la tasa de inflación de EE. UU.
¿Qué tan rápido subirán los precios de la vivienda en Estados Unidos?
La Figura 3.07 muestra dos leyes del mercado inmobiliario de EE. UU.En primer lugar, la tasa de crecimiento a largo plazo de los precios de la vivienda en EE. UU. Es del XNUMX%, que es ligeramente superior a la tasa de inflación de EE. UU.En segundo lugar, si el cambio de precio se desvía de este eje, no importa si es demasiado alto o demasiado bajo, se puede predecir la tendencia posterior, es decir, volverá a este eje.
Este eje también nos dice que a partir de 2013, los precios de la vivienda en EE. UU. Han vuelto o incluso ligeramente más altos que el precio promedio histórico después de deducir la inflación después de experimentar una disminución de 2006 a 2011 y un aumento de 2012 a 2013.Esto muestra que los precios de la vivienda en Estados Unidos en el futuro no aumentarán más que el promedio histórico (3%).Otros factores que pueden considerarse incluyen el aumento de los costos de financiamiento provocado por la retirada de Estados Unidos de la flexibilización cuantitativa y la recuperación de la economía estadounidense.Estos dos factores tienen efectos opuestos sobre los precios de la vivienda.
Además de observar los precios de la vivienda ajustados a la inflación, otro indicador importante ampliamente reconocido para medir el precio de los precios de la vivienda y predecir los precios de la vivienda es la relación entre el alquiler y los precios de la vivienda.La lógica es que el alquiler representa la demanda real (más que el valor de la inversión) y los precios de la vivienda en relación con esta demanda pueden medir el precio de los precios de la vivienda.
如圖二所示，1960年第一季度到2013年第一季度間，美國平均房租對房價比率為4．98％。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率達38％。
圖二
Fuente de datos: Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU., Universidad de Wisconsin
Si la relación entre el alquiler y el precio de la vivienda es mucho más baja que el promedio histórico, como una acción con una relación precio-ganancias alta, o el alquiler es demasiado bajo en relación con el precio de la vivienda y el alquiler aumentará rápidamente; o el precio de la vivienda es demasiado alto en relación con la renta. Los precios de la vivienda bajarán o la renta subirá, pero los precios de la vivienda no subirán.
Entonces, ¿la relación entre el precio del alquiler y la vivienda vuelve al promedio histórico a través del aumento de los alquileres o la caída de los precios de la vivienda? En 2007, tres economistas estadounidenses (Davisa, Lehnertb, Maninb) publicaron un artículo sobre la relación general entre el precio del alquiler y la vivienda. en los Estados Unidos.El artículo ahora es impactante de leer, y se lee así:
"Según datos de los Estados Unidos desde 1960, hemos construido una serie de tiempo de la relación entre los precios de la renta y la vivienda y encontramos que la relación entre los precios de la renta y la vivienda en los Estados Unidos de 1960 a 1995 estaba entre el 5% y el 5%. , pero fue poco después de 5. Disminución. A fines de 1995, la relación precio alquiler / vivienda había alcanzado un mínimo histórico del 2006%. Si la relación precio alquiler / vivienda vuelve al promedio histórico en los próximos cinco años, los precios de la vivienda pueden bajar mucho ".
En la historia posterior, como se muestra en la Figura 2008, la relación entre el alquiler y el precio de la vivienda ha aumentado considerablemente, acercándose al promedio histórico.Este ajuste se logró a través de la caída de los precios de la vivienda, incluida la mayor caída de un año en los Estados Unidos en los últimos 100 años que ocurrió en XNUMX.
La historia de los precios de la vivienda en las cuatro principales ciudades
¿Las ciudades de primer nivel en los Estados Unidos seguirán diferentes precios de la vivienda? Repasemos el historial de precios de la vivienda de algunas de las principales ciudades de los Estados Unidos desde finales de la década de 80.
La Figura 80 muestra los precios reales de la vivienda de cuatro ciudades de primer nivel en los Estados Unidos: Nueva York, Boston, Los Ángeles y San Francisco desde finales de la década de 2013 hasta XNUMX, después de deducir la inflación.
Gráfico 3.1 Precios reales de la vivienda en Nueva York
Gráfico 3.2 Precios reales de la vivienda en Boston y tasa de inflación
Figura 3.3 Precios reales de la vivienda y tasas de inflación en Los Ángeles
3.4 Precios reales de la vivienda en San Francisco y tasa de inflación
Si los precios de la vivienda en Nueva York se convirtieran a un dólar estadounidense a principios de 1988, para 2013, los precios de las viviendas en Nueva York serían exactamente 0 dólares después de deducir la inflación estadounidense.En otras palabras, la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda en Nueva York durante los últimos 99 años es muy precisa. Da la casualidad de que es la tasa de inflación de Estados Unidos, durante la cual experimentó una fuerte caída en los precios de la vivienda en la década de 25.
包括三菱地產於1996 年宣布洛克菲勒中心項目破產，以3．08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約 房價在21世紀初開始大幅度上漲，2006年達到頂點的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的輪迴。
類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1美元，2013年漲到1．08美元，相當於扣除通脹後以每年0．3％的速度增長，其間也經歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．12美元，相當於扣除通脹後以每年0．46％的速度增長。
如果1988年初把舊金山的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．29美元，相當於扣除通脹後以每年1％的速度增長。舊金山房價漲幅最大的一個原因是硅谷造富的驅動。
La tasa de crecimiento anual promedio de los precios de la vivienda en EE. UU. En los últimos 100 años es de alrededor del 3%, que es ligeramente más alta que la tasa de inflación de EE.Si el aumento es mucho mayor que la tasa de inflación, no habrá crecimiento o disminución en el futuro.
Esta ley es tan precisa que en estos 100 años, solo 1943-1947 fue la única etapa que claramente superó a la inflación y no retrocedió.
Esta regla se aplica no solo a los Estados Unidos, sino también a las ciudades de primer nivel.Para 2013, el precio promedio de la vivienda en Estados Unidos había superado el promedio histórico después de deducir la inflación. No es que los bienes sean baratos, pero significa que el aumento promedio anual de los precios de la vivienda en el futuro debería ser inferior al 3%.Si esta tasa de rendimiento es lo suficientemente alta y si puede lograr el propósito de diversificar la inversión es una cuestión de opinión.Sin embargo, como inversor chino, debe conocer esta ley.
Lectura recomendada: "¿Comprar una casa o comprar un seguro? Después de la implementación de CRS, la comparación de estrategias de inversión en los Estados Unidos"
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