Dicatat oleh (Rangkaian Panduan Kehidupan AmerikaNota Editor) Sepanjang XNUMX tahun yang lalu, hubungan antara kadar pertumbuhan tahunan purata harga perumahan A.S. dan kadar inflasi telah meramalkan dengan tepat harga perumahan A.S. Sama ada kadar pulangan untuk pelabur cukup tinggi dan sama ada mereka boleh mencapai tujuan mempelbagaikan pelaburan semua boleh dijadikan rujukan. .
China mengetuai pelaburan hartanah di luar negara
Pada tahun 2013, sebagai tambahan kepada rekod harga perumahan yang tinggi di bandar tingkat pertama, ia juga merupakan "tahun luar negara" yang belum pernah berlaku sebelum ini bagi orang Cina untuk membeli hartanah di luar negara.
綠地集團以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項目。復星國際以總價格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場。SOHO與巴西財團聯手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40％的股權。中國平安以24億元買下了英國倫敦地標性建築勞合社大樓；萬科亦表示將進軍曼哈頓的摩天大樓……中國企業在歐美大都市購房狂潮的背後，是中國高凈值人群的移民潮。
Menurut kajian oleh Hurun, sebuah institut penyelidikan kekayaan China, 64 peratus jutawan China telah berhijrah atau sedang bersiap sedia untuk berhijrah dengan kekayaan mereka, manakala satu pertiga daripada orang kaya (jutawan) China telah berhijrah.Jika diandaikan bahawa kumpulan bernilai tinggi ini melabur 1% daripada hartanah boleh dilaburnya dalam hartanah luar negara, ia akan menjana permintaan bertrilion yuan, tidak termasuk perkhidmatan sampingan yang lain.
Permintaan ini, digabungkan dengan jangkaan peningkatan renminbi, serta sekatan dan risiko dalam hartanah domestik, merupakan sebab utama pengembangan di luar negara.
Sejarah perluasan luar negara Jepun
Mereka yang biasa dengan sejarah pasti memikirkan Jepun pada akhir 20-an.
Jepun sedang melalui pasaran kenaikan jangka panjang dalam pasaran hartanah dan saham pada masa itu.Banyak syarikat besar telah menubuhkan jabatan kewangan untuk mengendalikan pelaburan hartanah dan saham, malah keuntungan mereka melebihi perniagaan utama mereka.Harga tanah di Greater Tokyo, Jepun dikatakan mampu membeli seluruh Amerika Syarikat.
Syarikat Jepun dan orang kaya, selepas mengalami pasaran lembu dalam pasaran hartanah dan kenaikan yen, telah mengalihkan perhatian mereka ke luar negara, dan salah satu sasaran utama pelaburan adalah hartanah di Amerika Syarikat.
Acara pentingnya ialah pada tahun 1989, Mitsubishi Estate membeli sebuah bangunan mercu tanda di Manhattan, New York, Rockefeller Center dengan harga $13 bilion.Secara kebetulan, hari ini, lebih 7 tahun kemudian, menurut laporan Hurun, sasaran nombor satu pembelian rumah di luar negara China masih lagi Amerika Syarikat, dan bangunan mercu tanda Manhattan sering dimenangi oleh orang China.Orang Cina telah menjadi kumpulan terbesar pembeli rumah luar negara di Amerika Syarikat selepas orang Kanada.
Sebagai pelabur, beberapa kebimbangan adalah:Adakah harga rumah di Amerika Syarikat mahal sekarang? Apakah undang-undang utama pasaran perumahan A.S.? Berapa tinggikah kadar pulangan apabila membeli rumah di Amerika Syarikat?
Harga rumah AS meningkat pada kadar yang sama seperti inflasi
根據美國最權威的凱西·席勒(2013年諾貝爾經濟學獎獲得者)房價指數，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(佔23％)，95年是上漲的(佔77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18％。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26％；第二次是2006～2011年由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累計跌幅達33％。
Rajah 123: Sejarah XNUMX tahun harga rumah di Amerika Syarikat selepas ditolak inflasi
Sumber: Biro Statistik Buruh A.S., Universiti Wisconsin
Jadi berapa cepat harga rumah A.S. meningkat pada tahun biasa?
Sepanjang 123 tahun yang lalu, purata kadar pertumbuhan endogen (geometrik) harga rumah AS ialah 3.07%.Dari manakah logik angka ini?Dalam 123 tahun yang sama, kadar inflasi IHP AS ialah 2.82% (Rajah 0.25), dan harga perumahan AS meningkat pada kadar yang lebih tinggi daripada kadar inflasi XNUMX% selama lebih daripada seratus tahun.Akal umum adalah bahawa hartanah adalah anti-inflasi, yang benar.Selepas ditolak kadar inflasi, harga perumahan pada dasarnya tidak akan meningkat.
美國在過去123年中發生過3次十年累計漲幅超過100％的階段，分別是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年間的地產大牛市是因為1943～1947年因二戰帶來 的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17％，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10％，其餘年份的平均漲幅只有2％，扣除通脹後是負增長。
Pasaran lembu besar antara tahun 1969 dan 1986 berlaku terutamanya dari 1974 hingga 1979, dengan kadar pertumbuhan tahunan purata sebanyak 11%, tetapi kadar pertumbuhan tahunan selepas ditolak inflasi hanya 2%, dan kadar pertumbuhan purata pada baki tahun adalah 5%. Pasaran kenaikan utama dari 1995 hingga 2007 berlaku terutamanya dari 1999 hingga 2005, dengan purata peningkatan tahunan sebanyak 11%, iaitu masih 8% selepas ditolak inflasi.Kenaikan, yang mengatasi inflasi, ternyata menjadi gelembung, dengan harga rumah mula jatuh pada tahun 2006, mencetuskan krisis gadai janji subprima, dan menjelang tahun 2011, harga rumah AS, diselaraskan untuk inflasi, lebih rendah daripada pada tahun 1895, lebih banyak. daripada satu abad yang lalu.
Terdapat tiga pasaran kenaikan harga hartanah di Amerika Syarikat sejak 70 tahun yang lalu.Pasaran kenaikan harga pada tahun 20-an didorong sepenuhnya oleh inflasi kontemporari, dan pasaran kenaikan harga dari akhir 90-an hingga krisis pra-kewangan menunjukkan pembentukan gelembung, pasaran lembu palsu.Hanya 1943-1947 pertumbuhan tarikan permintaan sebenar melebihi inflasi.Dalam jangka panjang, kenaikan harga rumah A.S. pada dasarnya adalah kadar inflasi A.S.
Berapa cepat harga rumah AS akan meningkat?
Rajah 3.07 menunjukkan dua undang-undang pasaran perumahan AS.Pertama, kadar pertumbuhan jangka panjang harga rumah A.S. ialah XNUMX%, iaitu lebih tinggi sedikit daripada kadar inflasi A.S.Kedua, jika perubahan harga rumah menyimpang dari paksi ini, sama ada terlalu tinggi atau terlalu rendah, trend seterusnya boleh diramalkan, iaitu, ia akan kembali ke paksi ini.
Paksi ini juga memberitahu kami bahawa, pada tahun 2013, harga perumahan AS telah kembali kepada, atau lebih tinggi sedikit daripada, harga purata sejarah selepas ditolak inflasi selepas mengalami penurunan dari 2006 hingga 2011 dan kenaikan dari 2012 hingga 2013.Ini menunjukkan bahawa harga rumah A.S. tidak akan meningkat lebih cepat daripada purata sejarah (3%) pada masa hadapan.Faktor lain yang perlu dipertimbangkan termasuk peningkatan kos pendanaan daripada keluar A.S. daripada pelonggaran kuantitatif, dan peningkatan dalam ekonomi A.S..Kedua-dua faktor ini mempunyai kesan yang bertentangan dengan harga rumah.
Selain melihat harga rumah yang diselaraskan dengan inflasi, satu lagi ukuran yang terkenal tentang betapa mahal dan murahnya harga rumah dan meramalkan arah aliran harga rumah ialah nisbah sewa kepada harga.Logiknya ialah sewa mewakili permintaan sebenar (bukan nilai pelaburan), dan harga perumahan berbanding permintaan ini boleh mengukur nilai harga perumahan.
如圖二所示，1960年第一季度到2013年第一季度間，美國平均房租對房價比率為4．98％。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率達38％。
圖二
Sumber data: Biro Statistik Buruh A.S., Universiti Wisconsin
Jika nisbah sewa kepada harga jauh di bawah purata sejarah, seperti saham dengan nisbah harga kepada pendapatan yang tinggi, sama ada sewa adalah terlalu rendah berbanding harga, dan sewa akan meningkat dengan cepat; atau harga adalah terlalu tinggi berbanding dengan sewa, Harga perumahan akan jatuh, atau sewa akan naik, tetapi harga perumahan tidak akan.
Jadi adakah nisbah sewa kepada harga kembali kepada purata sejarah melalui kenaikan sewa atau penurunan harga rumah? Pada tahun 2007, tiga ahli ekonomi di Amerika Syarikat (Davisa, Lehnertb, Maninb) menerbitkan artikel mengenai nisbah sewa kepada harga keseluruhan di Amerika Syarikat.Artikel itu mengagumkan untuk dibaca sekarang, dan ia berbunyi:
"Berdasarkan data dari Amerika Syarikat sejak 1960, kami membina siri masa nisbah sewa kepada harga dan mendapati antara 1960 dan 1995, nisbah sewa kepada harga di Amerika Syarikat adalah antara 5% dan 5%, tetapi tidak lama selepas Turun 5, dan menjelang akhir tahun 1995, nisbah sewa kepada harga telah mencapai paras terendah dalam sejarah iaitu 2006 peratus. Jika nisbah sewa kepada harga akan kembali kepada purata sejarah dalam tempoh lima tahun akan datang, harga rumah boleh jatuh banyak.”
Dalam cerita kemudian, seperti yang ditunjukkan dalam Rajah 2008, nisbah sewa kepada harga telah meningkat dengan mendadak dan hampir dengan purata sejarah.Pelarasan ini dicapai melalui kejatuhan harga rumah, termasuk kejatuhan setahun terbesar di A.S. dalam lebih 100 tahun, yang berlaku pada XNUMX.
Sejarah harga rumah di empat bandar utama
Adakah bandar tingkat pertama di Amerika Syarikat akan mematuhi undang-undang harga rumah yang berbeza? Mari kita semak sejarah harga rumah beberapa bandar besar di Amerika Syarikat sejak akhir 80-an.
Rajah 80 menunjukkan harga rumah sebenar selepas menolak inflasi dari akhir 2013-an hingga XNUMX di empat bandar A.S. peringkat pertama: New York, Boston, Los Angeles dan San Francisco.
Rajah 3.1 Harga Rumah Sebenar di New York
Rajah 3.2 Harga Rumah Sebenar Boston dan Kadar Inflasi
Rajah 3.3 Harga rumah sebenar Los Angeles dan inflasi
3.4 Harga Rumah Sebenar dan Kadar Inflasi San Francisco
Jika anda menukar harga rumah New York kepada satu dolar pada awal 1988, menjelang 2013, harga rumah New York, selepas ditolak inflasi A.S., adalah tepat $0.Dalam erti kata lain, kadar pertumbuhan harga rumah New York sejak 99 tahun lalu adalah sangat tepat, persis kadar inflasi di Amerika Syarikat, yang mengalami penurunan mendadak harga rumah pada tahun 25-an.
包括三菱地產於1996 年宣布洛克菲勒中心項目破產，以3．08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約 房價在21世紀初開始大幅度上漲，2006年達到頂點的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的輪迴。
類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1美元，2013年漲到1．08美元，相當於扣除通脹後以每年0．3％的速度增長，其間也經歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．12美元，相當於扣除通脹後以每年0．46％的速度增長。
如果1988年初把舊金山的房價折成1美元，那麼到2013年漲到1．29美元，相當於扣除通脹後以每年1％的速度增長。舊金山房價漲幅最大的一個原因是硅谷造富的驅動。
Kadar pertumbuhan tahunan purata harga rumah di Amerika Syarikat sepanjang 100 tahun yang lalu adalah kira-kira 3%, lebih tinggi sedikit daripada kadar inflasi di Amerika Syarikat (2%).Jika kenaikan itu jauh lebih tinggi daripada kadar inflasi, tidak akan ada pertumbuhan, atau penurunan.
Corak ini sangat tepat sehingga dalam tempoh 100 tahun, hanya 1943-1947 satu-satunya tempoh yang jelas mengatasi inflasi dan tidak mundur.
Peraturan ini terpakai bukan sahaja untuk Amerika Syarikat, tetapi juga untuk bandar-bandar peringkat pertama.Menjelang 2013, purata harga rumah di Amerika Syarikat telah melebihi purata sejarah selepas ditolak inflasi, bukan kerana ia murah, tetapi ini bermakna purata kenaikan tahunan harga rumah pada masa hadapan sepatutnya kurang daripada 3%.Sama ada kadar pulangan ini cukup tinggi dan sama ada ia boleh mencapai tujuan mempelbagaikan pelaburan adalah persoalan pendapat.Walau bagaimanapun, sebagai pelabur China, anda harus tahu peraturan ini.
Bacaan yang disyorkan: "Beli rumah atau beli insurans? Selepas pelaksanaan CRS, perbandingan strategi pelaburan di Amerika Syarikat"
(Artikel ini berasal dari Internet dan diterbitkan selepas mengedit dan menyunting di laman web ini.)
