來自 （美國人壽指南網編者註）過去一百多年中，美國房價年平均增長率與通脹率的關係精準地預測著美國房價，投資者的回報率是否足夠高，是否能達到分散投資的目的，都可以此為參考。
中國領跑海外房產投資
2013年，除了一線城市房價創新高，也是國人海外購房前所未有的“出海年”。
绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目。复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场。SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40％的股权。中国平安以24亿元买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼；万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼……中国企业在欧美大都市购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
根據中國財富研究機構胡潤的研究，64％的中國百萬富翁已經移民或正準備帶著他們的財富移民，而有1/3的中國超級富豪(億萬富翁)已經移民。如果假設這個高淨值人群把5％的可投資產投資在海外房地產，將產生上萬億元的需求，還不包括其他的配套服務。
這種需求，加上人民幣升值的預期，以及國內房地產的限制和風險，構成了海外擴張的主要原因。
日本的海外擴張歷史
熟悉歷史的人會不由自主地想到20世紀80年代末的日本。
那時的日本正在經歷長期的地產和股票市場的牛市。很多大企業成立了理財部，經營地產和股票投資，其盈利甚至超過了主營業務。日本大東京的地價據說可以買下整個美國。
日本的企業和富人，在經歷了房市的大牛市和日元的升值後，把目光投向海外，而投資的一個主要標的就是美國的房地產。
其標誌性事件是1989年三菱地產用13．7億美元買下了紐約曼哈頓的一個地標建築——洛克菲勒中心。無獨有偶，20多年後的今天，根據胡潤報告，中國海外購房的第一目標仍然在美國，曼哈頓的地標建築頻頻被國人拿下。中國人已經成為僅次於加拿大人的美國最大海外購房團體。
作為投資者，關心的幾個問題是：美國現在房價貴嗎? 美國房市的主要規律是什麼?現在在美國購房，會有多高回報率?
美國房價漲幅等同通脹率
根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。
圖一：美國123年扣除通脹後的房價歷史
資料來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學
那麼美國的房價在一個正常的年份漲得有多快?
在過去的123 年中，美國房價平均內生(幾何)增長率為3.07％。這個數字的邏輯從哪裡來?在同樣的123年中，美國CPI通脹率為2.82％(如圖一)，美國房價以高於通脹率0.25％的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產抗通脹，此言不虛，在扣除通脹率後，房價就基本不漲了。
美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100％的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来 的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17％，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10％，其余年份的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。
1969～1986年之間的大牛市主要發生在1974～1979年，平均年增長11％，但扣除通脹後年增長只有2％，其餘年份的平均增長率為5％，扣除通脹率後為負增長。 1995～2007年間的大牛市主要發生在1999～2005年，年平均漲幅為11％，扣除通脹後仍然有8％。這個超越通脹的漲幅後來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹後已經低於一個多世紀以前的1895年。
美國過去一百多年曾經發生過三次房產牛市。上世紀70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，20世紀90年代末到金融危機前的牛市，展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943～1947年。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。
美國房價會漲多快?
圖一表現出美國房市的兩個規律。第一，美國房價的長期增長率為3.07％，略高於美國通脹率。第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其後的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。
這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經歷了2006～2011年的下跌，和2012～2013年的上漲後，已經回到，甚至略高於扣除通脹後的歷史平均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高於歷史平均(3％)。其他可考慮的因素包括美國退出量化寬鬆帶來的融資成本上升，以及美國經濟回暖。這兩個因素對房價的影響是相反的。
除了看通脹調整後的房價，另一個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求(而非投資價值)，相對於這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。
如图二所示，1960年第一季度到2013年第一季度间，美国平均房租对房价比率为4．98％。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4．8％下降到2006年第一季度的2．98％，下降比率达38％。
圖二
數據來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學
如果房租對房價比率遠遠低於歷史平均水平，就像一隻市盈率很高的股票，要么相對於房價來說房租太低，房租會上漲得很快；要么相對於房租來說房價太高，房價會下跌，或者房租漲，房價不漲。
那麼到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價比率回到歷史平均呢?2007年，美國三位經濟學家(Davisa、Lehnertb、Maninb)發表了一篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章現在讀起來讓人凜然心驚，裡面這樣寫道：
“據美國1960年以來的數據，我們構建了房租對房價比率的時間序列發現，在1960年到1995年間美國的房租對房價比率在5％到5．5％之間，但1995年後很快下降，到2006年末，房租對房價比率已經到了3．5％的歷史低位。如果房租對房價比率要在今後五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”
後來的故事，如圖二，房租對房價比率大幅度上升，接近歷史平均。這個調整是通過房價下降來完成的，包括在2008年發生的美國過去100多年最大的單年跌幅。
四大城市房價史
那美國的一線城市是否會遵循不同的房價規律呢?我們來回顧一下美國一些大城市80年代末以來的房價歷史。
圖三表現了四個美國一線城市：紐約、波士頓、洛杉磯和舊金山從上世紀80年代末到2013年扣除通脹後的實際房價。
圖3.1紐約實際房價
圖3.2波士頓實際房價與通脹率
圖3.3洛杉磯實際房價與通脹率圖
3.4舊金山實際房價與通脹率
如果把紐約房價在1988年初的房價折成一美元，那麼到2013 年，紐約房價在扣除美國通脹後剛好是0．99美元。換句話說，紐約過去25年的房價增長率非常準確，正好是美國通脹率，其間經歷了上世紀90年代房價大幅度下滑。
包括三菱地产于1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3．08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约 房价在21世纪初开始大幅度上涨，2006年达到顶点的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元，2013年涨到1．08美元，相当于扣除通胀后以每年0．3％的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．12美元，相当于扣除通胀后以每年0．46％的速度增长。
如果1988年初把旧金山的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．29美元，相当于扣除通胀后以每年1％的速度增长。旧金山房价涨幅最大的一个原因是硅谷造富的驱动。
美國的房價在過去100多年中的年平均增長率約為3％，略高於美國的通脹率(2．8％)。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。
這個規律是如此精準，以至於在這100年中只有1943～1947 年是唯一明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。
這個規律不僅適用於美國，而且適用於一線城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是貨便宜，而是意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3％。這個回報率是否足夠高，是否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是，作為中國投資者應該知道這個規律。
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