編者註:在2021年裡,TheLifeTank.com,TLT開闢了「個人理財」新欄目,邀請了各行業的從業者,為社區讀者分享稅務,理財,房屋貸款等相關攻略和信息。
在今天這一期,TLT社區編輯邀請了房屋貸款領域的私人貸款客戶顧問Sherry Li,對“我的房屋貸款一定能貸下來嗎?”這一熱門話題,進行了經驗分享,以下是正文內容。
/ 美國貸款買房攻略專欄 /
作為一個房屋貸款經紀商,在過去的一年裡,被買房人,和他們的房產經紀人,問得最多的問題就是:我的房屋貸款一定能貸下來嗎?
目前全美仍處在「搶房熱」階段,新房排隊遙遙無期,二手房供不應求。
對於買二手房的家庭來說,幾乎每個購房者都需要經歷好幾輪的“看房– 下offer – 未被選上– 再看房”這樣的“考驗”。
這個過程有些是幾週,有些則長達幾個月。不僅消磨每一個買房者的耐心,最後可能連房產經紀人也是精疲力盡,提心弔膽。
終於,好不容易中了一個offer,進入貸款流程了,這時,一個更重要的問題來了:我的房屋貸款一定能貸下來嗎?
美國貸款買房前的4個步驟
首先,在美國如果需要貸款買房,大致分為以下4個流程:
- 找一個貸款經紀,分析能貸款的額度。這個時候我們需要提供月工資單,稅表等工資收入證明。
- 貸款經紀出Pre-approval Letter(預批信)
- 拿著預批信看房,下offer
- 中了offer後,正式進入貸款流程
申請貸款買房的10個步驟
在中Offer,正式進入貸款流程後,到完全貸款成功,拿到房屋鑰匙,又分為以下10個步驟:
- 我們提交基本資料(生日,SSN, 有無其他房產等);貸款經紀hard pull 信用報告
- 註冊貸款,貸款經紀提交我們的基本文件交由審核人員審核
- 貸款經紀幫助訂Appraisal(房屋評估報告);拿到報告
- 銀行Conditional Approval(有條件批准)
- 銀行Final Approval (最終批准)
- 銀行出Loan Docs(貸款簽字文件)
- 客戶簽署Loan Docs,匯款
- 銀行審批簽字文件無錯後放款
- Escrow/Title公司將檔案遞交county做記錄
- 我們拿鑰匙
哪些環節導致貸款買房失敗?
在以上的這些步驟中,如果你問我,哪一項會出問題。
我的回答是:每一項都有可能。
而至於哪一個會導致貸款無法貸下來,最重要的是1-5項。以下是一些可能的原因,咱們一項一項分析:
第1項失敗原因:我們未準確揭露所有個人資訊
第2項失敗原因:在提交文件前,貸款經紀未仔細審核我們的文件,提交了錯誤文件
第3項失敗原因:評估價格,低於賣價或房屋需要維修
第4項失敗原因:這是最重要的一環,也是最容易出錯的。因為Conditional Approval後涉及需要的文件和提供的相關方較多,有任何一方或任何一個文件出了問題,都有可能導致貸款貸不下來。
第5項失敗原因:一定會有人有疑惑,貸款都最終批准了,還會有什麼問題呢?關鍵就在電話工作認證上面。通常銀行在出最終簽字文件之前,會做一個電話工作認證,為了就是確保貸款人在做貸款期間仍受僱在工作,沒有失業。銀行對於電話認證的聯繫方式也有要求,所以很多時候,要完成這一項還會費些周折。
貸款買房攻略小結
美國貸款買房,通常會出問題的,集中在上面幾點。
貸款銀行有“追查到底”的原則。一旦看到「可疑」的文件,就會追根溯源到底。一個環節一個環節查驗下去,最終某個文件如果我們提供不上來,那麼貸款基本上就會被拒絕。
有些貸款買房的情況看似很簡單,但最後卻沒有貸款買到房子,原因就在於某一個小小的環節出錯導致。
在互聯網貸款服務和社區貸款服務迅速發展的今天,每一個家庭,和每一個房產經紀,面對了越來越多的選擇,但一次失敗的貸款經歷,可能會讓我們和心儀的房子失之交臂。
最後,我由衷地祝願所有人,都能成功買到自己喜愛的夢想屋。 (全文完)